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Como analisar Fundos Imobiliários utilizando o múltiplo P/VP?

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Você que investe em fundos de investimento imobiliários já deve ter percebido que o indicador P/VP (Preço/Valor Patrimonial) é bastante usado. Mas você sabe realmente para que serve esse indicador? Sabe como calculá-lo. É isso que veremos hoje.

O P/VP é um indicador bastante utilizado quando se analisa um fundo da categoria de tijolo. Dessa forma, como o nome já entrega, o objetivo desse múltiplo é mostrar o quanto você está pagando por uma cota de um fundo em relação ao seu valor patrimonial. Além disso, vale dizer que essa relação tenderá a “1” no longo prazo. Mas por quê? Bom, para isso precisamos saber como calcular o P/VP.

Como calcular o P/VP?

O cálculo do indicador é bem intuitivo visto que seu nome já entrega a relação “dividendo/divisor”. Entretanto, há duas formas de calcular o P/VP: usando valores totais do fundo ou valores de cada cota.

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Dessa forma conseguimos entender mais o porquê a relação tende a “1”. Isto porque o objetivo é testar justamente a relação entre ambos. Assim sendo, se o quociente da divisão for menor que um, há um potencial de valorização da cota (upside). Contudo, se o quociente gerar um número acima de um há um potencial de desvalorização da cota (downside).

Entretanto, sabemos que nenhum indicador deve ser usado de forma isolada, e com o P/VP não seria diferente. Há alguns motivos para não fazer esse uso e citarei alguns.

O primeiro deles é que o patrimônio líquido de um fundo depende de uma avaliação patrimonial, e isso apenas é feito uma vez ao ano. Portanto, como não é feita de forma periódica, não traz números precisos para calcularmos o P/VP. Além disso, a avaliação é feita por um auditor externo, que pode superavaliar ou subavaliar o patrimônio.

Por fim, vale destacar também que a cota do mercado varia conforme expectativas futuras, pois é assim que o mercado funciona. Clique aqui para entender isso. Assim sendo, perspectiva negativa = cota desvalorizada, perspectiva positiva = cota valorizada (ou mesmo supervalorizada).

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