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- IVAR surge como índice alternativo em relação ao IGP-M;
- Esse índice promete ser mais “justo” quando usado para monitorar preços no mercado imobiliário;
- Esse índice tem perspectivas positivas para uso em todo o Brasil, nos próximos anos.
No brasil, inúmeros índices existem para auxiliar o estudo e o monitoramento dos ativos, desde os seus preços, até outras métricas. Diante disso, ele se aplica para o mercado imobiliário. Dessa maneira, o reajuste de aluguéis no Brasil acompanha o IGP-M.
Nesse sentido, esse índice sendo utilizado para essa finalidade incomodava alguns agentes do mercado. Isto é, o IGP-M indexa a maioria dos contratos, apesar de não ser sido criado com essa finalidade.
Dessa maneira, esse índice possui mais de 60% de sua composição nos preços do atacado, além de ser muito influenciado pelo câmbio. Assim sendo, Dório Ferman, fundador do Opportunity, juntamente com um integrante de sua equipe econômica, Eduardo Marques, pensaram sobre essa problemática.
De acordo com o próprio Dório Ferman, em entrevista recente, ele expôs seu pensamento crítico sobre o reajuste dos aluguéis pelo IGP-M.
“Veja a contradição. Quando você entra em uma crise, naturalmente o dólar sobre, vem a recessão e a renda da pessoa ou o movimento nas lojas caem. E o que acontece? O aluguel sobe, justamente nesse momento mais difícil”.
afirma Dório Ferman
Continuando seu raciocínio, Dório complementa:
“Isso é ruim para os dois: proprietário e inquilino. Isso força o lojista a entregar o ponto, a pessoa a procurar outra casa, e o proprietário a procurar outro locatário.”
destaca Dório
Nesse âmbito, um novo índice que pudesse suprir essas necessidades foi desenvolvido. Diante disso, o Índice de Reajuste de Aluguéis (IVAR) nasceu. Isto é, esse índice reúne informações de cerca de 10 mil contratos assinados em São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
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O que é IVAR?
Sendo assim, o índice possui alguns diferenciais. Isto é, um dos principais é acompanhar o que acontece com o mesmo imóvel ao longo do tempo, em diferentes contratos. Dessa maneira, o IVAR reflete os preços que estão sendo praticados no mercado de locação.
No que tange a forma, ou melhor, a metodologia utilizada para uso do IVAR, há dois importantes índices do setor. Nesse âmbito, há o índice Case-Shiller nos Estados Unidos, e ele estima os preços de venda. Além disso, há o Zillow Observed Rent Index (ZORI), que acompanha os aluguéis.
Nesse sentido, o professor da Fundação Getúlio Vargas e pesquisador da FGV/IBRE, Paulo Picchetti também foi peça chave na formulação e concretização deste índice. Assim sendo, Dório Ferman elogia o professor Paulo
“É o índice mais bem feito que eu já vi. Quando alertei para a aberração nesse segmento, não pensei que poderia existir uma solução tão boa”.
destaca Dório
Além disso, a Fundação Getúlio Vargas tem alguns planos em relação ao que pretende para o índice. Isto é, eles pretendem estender o índice em escala nacional, ou seja, todo o Brasil, município por município. Ademais, o IVAR tem despertado a atenção de possíveis parceiros que estão abertos pala colaboração em relação a dados, por exemplo.
Necessidade de implementação do índice
Para Dório Ferman, é imprescindível que esse índice seja implementado com urgência. Diante disso, a origem do IVAR tem relação com a intenção de Dório e da FGV em realizarem uma reformulação no INCC. Isto é, o índice nacional de custo de construção. Assim sendo, é importante ressaltar que este trabalho está em andamento.
De acordo com Dório
“O INCC você pode até achar que tem algum interesse nosso [como gestores de fundos imobiliários], mas ainda assim, ele é bom para todos. No IVAR, nós trabalhamos com a FGV pela satisfação de ver o país melhor. É um pouquinho de nada, mas é o que podemos fazer”.
afirma Ferman
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