Como investir em Imóveis nos EUA em 2024?

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Os REITs são um categoria de investimento muito popular nos Estados Unidos. Contudo, este tipo de investimento ainda não é muito popular aqui em terras brasileiras. Então pensando nisso, confira agora uma introdução sobre este assunto e entenda as particularidades desta modalidade.

O Congresso americano estabeleceu os REITs em 1960 como uma emenda à extensão do imposto especial de consumo de charutos. A disposição permite que os investidores comprem ações em carteiras de imóveis comerciais – algo que antes estava disponível apenas para indivíduos ricos e através de grandes intermediários financeiros.

Primeiramente, se você ainda não é familiarizado com este termo, deve estar se perguntando: afinal o que é um REIT?

REITs: o que são?

A sigla REIT representa o termo em inglês Real State Investment Trust. Que em uma tradução seria: fundo de investimento imobiliário. Assim fica mais fácil de entender certo?

Um fundo de investimento imobiliário funciona da seguinte forma:

Uma gestora/corretora é responsável por captar recursos de vários investidores. Assim este capital adquirido serve como a verdadeira arma do fundo, se torna trabalho do gestor do fundo decidir, onde, quando, e como investir estes recursos. Portanto, os lucros (ou prejuízos) são distribuídos proporcionalmente ao investimento de cada cotista. Bem simples.

Portanto, ao consideramos que é um fundo imobiliário, isto que dizer que o propósito do fundo será alocar os recursos captados no mercado imobiliário. Assim, a dinâmica mais tradicional destes fundos, é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. 

Assim, as propriedades em um portfólio REIT podem incluir complexos de apartamentos, centros de dados, instalações de saúde, hotéis, infraestrutura – na forma de cabos de fibra, torres de celular e dutos de energia – edifícios de escritórios, centros de varejo, autoarmazenamento, woodland e armazéns.

Dessa maneira, é possível que os investidores vivam da renda destes fundos, com a praticidade de apenas comprar cotas. Um investimento em um imóvel físico específico pode ser muito mais dispendioso, além de contar com uma série de burocracias e detalhes legais necessários para ser um proprietário. Portanto, estas obrigações ficam restritas aos administradores do fundo, livrando os cotistas das maiores dores de cabeça existentes em possuir um imóvel.

Então, um REIT, nada mais é, que um fundo de investimento imobiliário, contudo, estes atuam no mercado americano.

Logo, considerando comprar e manter um imóvel no Brasil já é complicado, imagina só investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos?

Como um REIT é classificado?

Primeiramente, precisamos logo destacar que o REIT, apesar de funcionar como um fundo, define, na verdade, uma empresa imobiliária que detêm ou administra uma propriedade voltada para a geração de renda.

Contudo, não é qualquer empresa que detenha um imóvel americano que pode ser considerada um REIT.

Para uma empresa ser considerada uma REITs, ela precisa ter a maioria simples (51%) de seus ativos ligados ao setor imobiliário. Além disso, é preciso que 90% do lucro tributável seja direcionado aos acionistas como dividendos. Em alguns casos, as empresas chegam a pagar até mesmo 100% de dividendos!

Contudo, por sua vez, os acionistas pagam o imposto de renda sobre esses dividendos. Assim, mantendo uma relação de equilíbrio econômico entre os gestores e cotistas.

Além disso, é importante destacar, que os REITs ainda possuem algumas classificações:

mREITs

mREITs (ou REITs hipotecários). Estes não possuem imóveis diretamente, em vez disso, eles financiam imóveis e ganham receita com os juros sobre esses investimentos.

Equity REITs

Estes, por sua vez, é a categoria mais simples, assim consistem em ações de REITs negociadas publicamente. Os REITs de ações possuem ou operam imóveis geradores de renda. O mercado e a Nareit costumam se referir a REITs de ações simplesmente como REITs.

vPNLRs

Public, non-listed REITs (PNLRs), ou simplesmente: REITs públicos não listados. Estes estão registrados na SEC, mas não negociados nas bolsas de valores nacionais. As opções de liquidez variam e podem assumir a forma de programas de recompra de ações ou transações de mercado secundário, mas geralmente são limitadas.

Private REITs

Por fim, os REITs privados funcionam como ofertas isentas de registro na SEC e cujas ações não fazem parte das negociações das bolsas de valores nacionais.

Por que investir em REITs?

Os REITs historicamente têm proporcionado retornos totais competitivos, com base na alta e constante receita de dividendos e na valorização do capital de longo prazo. Sua correlação comparativamente baixa com outros ativos também os torna um excelente diversificador de portfólio, que pode ajudar a reduzir o risco geral do portfólio e aumentar os retornos. Estas são as características do investimento imobiliário baseado em REIT.

Assim, estas características consistem em armas poderosas para investidores. Afinal, apesar de não possuir altas taxas de rentabilidade, os REITs existem de forma estável no mercado. Afinal podemos considerar um imóvel como um bem inelástico, e as variações do mercado não trazem grandes problemas para o valor destes imóveis.

É interessante destacar, que imóveis ainda possuem uma valorização de cerca de 10% ao ano. Assim, se torna uma opção bastante interessante para estar de olho.

Além das vantagens do mercado imobiliário, um REITs ainda possui uma ótima vantagem em comparação aos investimentos mais tradicionais do mercado: o pagamento de dividendos.

Dividendos é o que permite os rentistas serem rentistas. Existem sim, ações que paguem dividendos, contudo, este pagamento está muito atrelado ao desempenho da empresa. No entanto, um REIT depende apenas da renda gerada para gerar seus dividendos. Um bom exemplo prático, seria um REIT com exposição aos shoppings comerciais. Afinal, a renda do aluguel é praticamente certa, e assim garante seus dividendos.

O mercado especulativo é sim, mais recompensador, possuindo as maiores margens de lucro. Contudo, investidores mais conservadores podem sim, querer optar por uma fonte de renda mais segura e estável.

Como investir ?

Então, partimos para a pergunta, como podemos investir em REITs?

Primeiramente, um investidor pode comprar ações em um REIT, afinal um REIT é uma empresa que está listada nas principais bolsas de valores, assim como qualquer outra ação pública. Assim, os investidores também podem comprar ações em um fundo mútuo REIT ou fundo negociado em bolsa (ETF).

Os ETFs tem ainda mais diversificação, possuindo em seu portfólio vários REITs, reduzindo ainda mais seus riscos.

Assim, um corretor, consultor de investimento ou planejador financeiro pode ajudar a analisar os objetivos financeiros de um investidor e recomendar investimentos REIT apropriados.

Portanto, os investidores também podem investir em REITs públicos não listados e REITs privados.

Então, definido os pontos necessários para entender este tipo de investimento, vamos partir para a compra efetiva dos REITs.

Primeiramente, comprar um REITs não é muito diferente de comprar um ETF, seja na bolsa do Brasil ou na bolsa Americana.

No entanto, vale lembrar que para investimentos no exterior, você pode adotar duas abordagens:

Investimento no exterior e as BDRs

Desse modo, você tem a opção de investir diretamente no exterior ou indiretamente através das BDRs. Se você não esta familiarizado com esses conceitos, acesse o guia de como investir no exterior preparado por nosso site parceiro, o Investir Global clicando aqui.

No entanto, se você acredita que o investimento direto no exterior é mais interessante você irá precisar de uma corretora. A corretora lidará com a maioria das questões burocráticas, além de ser responsável pelos seus dados. Tome cuidado com sites desconhecidos. Recomendamos a corretora Avenue, pois você poderá fazer o processo totalmente online e de forma prática, além de ser seguro, pois, a corretora tem a liberação dos órgãos legais para realizar suas operações. Além disso, você pode acessar um tutorial de como criar uma conta na Avenue clicando aqui.

Com uma conta no exterior, você começará a navegar em um verdadeiro mar de oportunidades, com algumas centenas de fundos REITs a sua disposição.

Você pode conferir uma carteira de REITs americanos clicando aqui. Assim, basta seguir os passos mostrados no guia da corretora, e começar a lucrar com o mercado imobiliário americano.

As BDRs de REITs

Considerando os investimentos diretamente no Brasil, a opção é um BDR de REITs.

Além disso, vamos rapidamente destacar o conceito de BDR, para você novo investidor, estar ciente de como entrar no mercado americano de forma prática: as BDRs (Brazilian Depositary Receipts), atuam como certificados emitidos no Brasil que possuem como lastro ações emitidas no exterior. Assim é possível comprar ações de uma empresa listada no exterior, contudo, através da bolsa brasileira. Você pode conferir mais detalhes sobre isso no guia definitivo das BDRs preparado pela redação do IG. Para isso, basta clicar aqui.

Assim, as BDRs vão além das ações, e representam alguns fundos americanos. Por isso, é claro que os REITs estão entre eles. Portanto, confira abaixo uma tabela com algumas dos principais BDRs REITs disponíveis na bolsa brasileira:

Como comprar BDRs de REITs

Para comprar estes ativos utilizando sua corretora brasileira, é bastante simples. Assim, basta procurar o codigo do fundo na aba de pesquisa da homebroker de sua corretora. Por exemplo, segue a visualização do home broker da XP investimentos, uma das corretoras mais populares no Brasil:

Assim, após inserir o código do fundo na aba de pesquisa, você será direcionado para uma aba de resultados. Assim, basta decidir a quantidade de cotas adquirida e a modalidade do investimento.

Por fim, se você deseja investir no mercado mais tradicional dos EUA – As ações – você pode conferir uma carteira de BDRs recomenda para o mês de junho clicando aqui.

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