Padrão Faria-Lima: Descubra o FII que aposta em imóveis de luxo

A VBI Real Estate anunciou recentemente uma nova emissão de cotas do VBI Prime Properties (PVBI11), com o objetivo de arrecadar até R$ 1 bilhão para reforçar sua estratégia de investimento em imóveis de alto padrão localizados nas regiões da Faria Lima e Jardins, em São Paulo. A oferta-base da emissão é de R$ 800 milhões, podendo chegar a R$ 1 bilhão com a execução do lote suplementar. XP, Itaú BBA e Safra lideram a coordenação desta captação.

O foco da captação é a aquisição de ativos considerados triple-A, reconhecidos por sua excelência em localização, construção e inquilinos. Um exemplo emblemático é o edifício FL 4440, na Avenida Faria Lima, que já tem 50,5% de sua participação sob controle do PVBI11. Com a nova captação, o fundo pretende adquirir os 49,5% restantes do imóvel, por R$ 447 milhões, ou seja, a R$ 40,8 mil o metro quadrado. Esta compra destaca-se pelo potencial de valorização e pela baixa vacância histórica do edifício, que abriga empresas de renome como UBS, China Construction Bank e VTEX.

Um montante menor, cerca de R$ 50 milhões, será destinado ao pagamento da última parcela de uma dívida associada à construção do Union, um prédio corporativo também situado na região. Essa movimentação financeira ilustra a estratégia cuidadosa da VBI em gerenciar seus recursos e investimentos.

O PVBI11 busca dobrar sua aposta na região da Faria Lima e Jardins, considerada o centro financeiro da América Latina. A dificuldade de desenvolvimento de novos projetos na área, devido à escassez de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), aliada à alta demanda por espaços corporativos de qualidade, cria um cenário promissor para o fundo. Investidores e especialistas apontam para a possibilidade de um aumento significativo nos aluguéis, que poderiam alcançar a faixa de R$ 300/m², reforçando a tese de investimento do PVBI11.

A aquisição do FL 4440 é particularmente notável, pois representa uma transação interna dentro da própria VBI, resolvendo potenciais conflitos de interesses com uma precificação transparente e justa. Essa estratégia também se reflete na recente aquisição do edifício Vera Cruz, outro imóvel triple-A com características similares ao FL 4440, enfatizando a abordagem cuidadosa e estratégica da VBI em suas operações.

A nova emissão de cotas do PVBI11 ocorre em um momento estratégico, onde o fundo negocia com um desconto significativo em relação ao custo de reposição do seu portfólio. Isso indica uma oportunidade de valorização tanto para os investidores atuais quanto para os novos. A gestão estima um dividend yield de aproximadamente 8%, mantendo-se atraente mesmo após a captação, além de projetar uma apreciação de cerca de 20% no valor do portfólio nos próximos três anos.