Mudança no crédito imobiliário pode enterrar as LCIs e mudar a renda fixa em 2025

• Nova regra reduz vantagem das LCIs, devolvendo protagonismo à poupança.
• Especialistas divergem sobre as taxas: alguns preveem queda nos spreads, outros esperam alta.
• Impacto total até 2027, mas reflexos já devem surgir nas emissões de 2025.

As novas regras do crédito imobiliário devem mudar o jogo no financiamento habitacional. O Banco Central e o Conselho Monetário Nacional (CMN) liberaram os bancos da obrigação de direcionar 65% dos depósitos da poupança para esse tipo de crédito.

A transição, prevista até 2027, já causa reflexos no mercado de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Especialistas preveem que a poupança voltará a ganhar espaço como principal fonte de captação imobiliária.

LCIs perdem protagonismo

Com a mudança, os bancos terão liberdade para escolher a fonte de recursos. No entanto, analistas apontam que a poupança tende a recuperar relevância, tornando as LCIs menos atrativas para captação.

Segundo Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos, “as LCIs deixam de ser o único instrumento privilegiado, o que deve pressionar os spreads e reduzir a vantagem competitiva”.

Nos primeiros seis meses de 2025, as emissões de LCIs cresceram 25%, somando R$ 113 bilhões, conforme a Abecip. Mas o cenário deve mudar rapidamente. “A poupança é mais barata e previsível. Isso reduz o incentivo para emissões caras via LCI”, explica Robson Casagrande, da GT Capital.

Impacto direto nas taxas

Embora haja consenso sobre o recuo nas emissões, as opiniões divergem quanto ao efeito nas taxas. Para Casagrande, a tendência é de queda gradual nos prêmios, já que os bancos não precisarão disputar tanto o capital dos investidores.

Outros especialistas, porém, enxergam o movimento oposto. Jeff Patzlaff, planejador financeiro CFP, avalia que os spreads podem subir para manter a atratividade das LCIs. “Com menos dependência desses instrumentos, quem continuar emitindo vai precisar oferecer taxas mais competitivas”, afirma.

Apesar disso, todos concordam que o retorno real tende a se estreitar diante da concorrência com a poupança e do risco de futuras mudanças tributárias.

Transição até 2027 e o que esperar

As alterações devem ter efeito já nos próximos meses, com os primeiros ajustes visíveis em 2025. Segundo Lima, “o mercado precifica expectativas, então os spreads começarão a reagir antes da vigência total”.

O impacto mais forte virá entre 2026 e 2027, quando o novo modelo estará completamente implementado. Até lá, as LCIs ainda devem oferecer boas oportunidades para o investidor conservador, com isenção de IR e baixo risco de crédito.

No entanto, especialistas alertam que o auge das LCIs pode ter ficado para trás, com a poupança retomando o protagonismo que perdeu ao longo da última década.