Como investir em Imóveis nos EUA em 2024?

Os REITs são um categoria de investimento muito popular nos Estados Unidos. Contudo, este tipo de investimento ainda não é muito popular aqui em terras brasileiras. Então pensando nisso, confira agora uma introdução sobre este assunto e entenda as particularidades desta modalidade.

O Congresso americano estabeleceu os REITs em 1960 como uma emenda à extensão do imposto especial de consumo de charutos. A disposição permite que os investidores comprem ações em carteiras de imóveis comerciais – algo que antes estava disponível apenas para indivíduos ricos e através de grandes intermediários financeiros.

Primeiramente, se você ainda não é familiarizado com este termo, deve estar se perguntando: afinal o que é um REIT?

REITs: o que são?

A sigla REIT representa o termo em inglês Real State Investment Trust. Que em uma tradução seria: fundo de investimento imobiliário. Assim fica mais fácil de entender certo?

Um fundo de investimento imobiliário funciona da seguinte forma:

Uma gestora/corretora é responsável por captar recursos de vários investidores. Assim este capital adquirido serve como a verdadeira arma do fundo, se torna trabalho do gestor do fundo decidir, onde, quando, e como investir estes recursos. Portanto, os lucros (ou prejuízos) são distribuídos proporcionalmente ao investimento de cada cotista. Bem simples.

Portanto, ao consideramos que é um fundo imobiliário, isto que dizer que o propósito do fundo será alocar os recursos captados no mercado imobiliário. Assim, a dinâmica mais tradicional destes fundos, é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. 

Assim, as propriedades em um portfólio REIT podem incluir complexos de apartamentos, centros de dados, instalações de saúde, hotéis, infraestrutura – na forma de cabos de fibra, torres de celular e dutos de energia – edifícios de escritórios, centros de varejo, autoarmazenamento, woodland e armazéns.

Dessa maneira, é possível que os investidores vivam da renda destes fundos, com a praticidade de apenas comprar cotas. Um investimento em um imóvel físico específico pode ser muito mais dispendioso, além de contar com uma série de burocracias e detalhes legais necessários para ser um proprietário. Portanto, estas obrigações ficam restritas aos administradores do fundo, livrando os cotistas das maiores dores de cabeça existentes em possuir um imóvel.

Então, um REIT, nada mais é, que um fundo de investimento imobiliário, contudo, estes atuam no mercado americano.

Logo, considerando comprar e manter um imóvel no Brasil já é complicado, imagina só investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos?

Como um REIT é classificado?

Primeiramente, precisamos logo destacar que o REIT, apesar de funcionar como um fundo, define, na verdade, uma empresa imobiliária que detêm ou administra uma propriedade voltada para a geração de renda.

Contudo, não é qualquer empresa que detenha um imóvel americano que pode ser considerada um REIT.

Para uma empresa ser considerada uma REITs, ela precisa ter a maioria simples (51%) de seus ativos ligados ao setor imobiliário. Além disso, é preciso que 90% do lucro tributável seja direcionado aos acionistas como dividendos. Em alguns casos, as empresas chegam a pagar até mesmo 100% de dividendos!

Contudo, por sua vez, os acionistas pagam o imposto de renda sobre esses dividendos. Assim, mantendo uma relação de equilíbrio econômico entre os gestores e cotistas.

Além disso, é importante destacar, que os REITs ainda possuem algumas classificações:

mREITs

mREITs (ou REITs hipotecários). Estes não possuem imóveis diretamente, em vez disso, eles financiam imóveis e ganham receita com os juros sobre esses investimentos.

Equity REITs

Estes, por sua vez, é a categoria mais simples, assim consistem em ações de REITs negociadas publicamente. Os REITs de ações possuem ou operam imóveis geradores de renda. O mercado e a Nareit costumam se referir a REITs de ações simplesmente como REITs.

vPNLRs

Public, non-listed REITs (PNLRs), ou simplesmente: REITs públicos não listados. Estes estão registrados na SEC, mas não negociados nas bolsas de valores nacionais. As opções de liquidez variam e podem assumir a forma de programas de recompra de ações ou transações de mercado secundário, mas geralmente são limitadas.

Private REITs

Por fim, os REITs privados funcionam como ofertas isentas de registro na SEC e cujas ações não fazem parte das negociações das bolsas de valores nacionais.

Por que investir em REITs?

Os REITs historicamente têm proporcionado retornos totais competitivos, com base na alta e constante receita de dividendos e na valorização do capital de longo prazo. Sua correlação comparativamente baixa com outros ativos também os torna um excelente diversificador de portfólio, que pode ajudar a reduzir o risco geral do portfólio e aumentar os retornos. Estas são as características do investimento imobiliário baseado em REIT.

Assim, estas características consistem em armas poderosas para investidores. Afinal, apesar de não possuir altas taxas de rentabilidade, os REITs existem de forma estável no mercado. Afinal podemos considerar um imóvel como um bem inelástico, e as variações do mercado não trazem grandes problemas para o valor destes imóveis.