Crédito imobiliário vai bombar mas bancos podem sair perdendo

• Banco Central flexibiliza o crédito imobiliário, liberando os bancos da regra dos 65% da poupança.
• Margens dos bancos devem cair, com teto de juros e retorno menor.
• Classe média é a principal beneficiada, com limite maior e mais acesso à casa própria.

As novas regras do crédito imobiliário, anunciadas pelo Banco Central e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), devem aquecer o mercado e facilitar o acesso à casa própria.

Por outro lado, o JPMorgan alerta que os bancos terão margens menores, já que as medidas impõem limites de juros e reduzem a rentabilidade sobre o patrimônio das instituições.

O que muda nas regras

O novo modelo acaba com a obrigação de destinar 65% dos depósitos da poupança para o crédito imobiliário. A partir de 2027, os bancos terão liberdade para definir suas carteiras, desde que mantenham o volume mínimo proporcional aos depósitos.

Na prática, o crédito imobiliário ficará mais flexível, permitindo o uso de recursos de LCI e LIG para ampliar a oferta. Segundo o BC, o formato pode liberar até R$ 52 bilhões em novos financiamentos já em 2026.

Mesmo assim, o JPMorgan destaca que o teto de 12% ao ano para os juros limita os ganhos e exigirá adaptação das instituições a produtos de menor rentabilidade.

Pressão sobre os lucros bancários

A redução do compulsório bancário, de 20% para 15% até 2026, deve gerar impacto modesto. O JPMorgan calcula um efeito positivo de apenas 0,2% no lucro total do sistema.

O relatório prevê que os bancos serão forçados a ampliar o crédito imobiliário, um produto com retorno menor e restrições de taxa de juros, o que tende a pressionar as margens.

Hoje, o ROE do crédito imobiliário varia entre 10% e 20%, abaixo dos 15% a 22% obtidos em outras operações. Apesar disso, o segmento tem baixo risco de inadimplência e menor exigência de capital regulatório, fatores que o tornam atraente para fidelizar novos clientes.

Classe média é a grande beneficiada

Com as novas regras, empréstimos de menor valor e prazos longos terão peso maior no cálculo do Banco Central. Isso beneficia a classe média, com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil, público que costuma ficar fora do Minha Casa Minha Vida.

Além disso, o teto do imóvel financiável também aumentará: de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões no SFH. Essa mudança amplia o alcance dos financiamentos e favorece famílias de perfil intermediário.

Desse modo, a transição será gradual, entre 2026 e 2027. Durante esse período, bancos e construtoras poderão ajustar suas estratégias de captação e oferta de crédito para aproveitar o novo cenário.

Desafio estrutural da poupança

O crescimento da poupança está praticamente parado desde 2020. Mesmo com rendimentos acumulados, o volume de depósitos se manteve estável. Isso ocorre devido ao baixo retorno real e ao avanço de investimentos alternativos.

Enquanto isso, o crédito imobiliário disparou. Passou de R$ 178 bilhões em 2011 para R$ 1,2 trilhão em 2025, superando com folga a expansão da poupança, que subiu de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões.

Hoje, a relação entre crédito e poupança é de 1,6 vez, o que mostra que novas fontes de captação, como LCIs e LIGs, já sustentam a maior parte do avanço do setor.