FIIs: BTLG11 compra ativos do SARE11 em movimento bilionário e mira nova fase de crescimento

O fundo imobiliário BTLG11 anunciou a aquisição dos ativos do FII SARE11, em uma operação aprovada pelos cotistas e realizada por meio de troca de cotas. A transação envolve uma emissão primária de R$ 600 milhões, com preço de R$ 104,10 por cota, sem custo de distribuição.

Segundo o BTG Pactual, a operação reafirma o posicionamento da gestora como uma especialista em identificar e executar “aquisições oportunísticas” no mercado imobiliário. “Assim como vimos nas incorporações dos fundos da TRX, Bluecap e V2, a compra do portfólio do SARE11 reforça a tese de turnaround promovida pela equipe de gestão”, avaliou o banco.

Destaque para galpão logístico e ganhos de capital

O destaque da operação é o galpão logístico de Santo André, com mais de 38 mil m² de ABL, adquirido por R$ 2.200/m², e cap rate estimado em 12% ao ano. “O ativo encontra-se parcialmente locado, mas já existem tratativas avançadas de ocupação”, destacou o BTG.

Ainda segundo a análise, os ativos corporativos do portfólio do SARE11, como WT Morumbi e Work Bela Cintra, serão vendidos. “Esses imóveis não permanecem no portfólio do BTLG11, o que abre espaço para geração de caixa e realização de lucros”, pontuou a instituição.

O BTG estima que, mesmo em um cenário conservador de venda com 20% de desconto sobre o valor patrimonial, o lucro por cota pode chegar a R$ 1,31.

Caixa robusto e estratégia futura

Com a incorporação, o BTLG11 passa a contar com um reforço significativo de caixa, composto por:

• R$ 34 milhões em caixa do SARE11;
• R$ 37 milhões da venda do ativo de Barueri;
• R$ 109 milhões em cotas de FIIs de crédito com dividend yield de ~13%;
• R$ 200 milhões a R$ 250 milhões estimados da venda dos ativos corporativos.

“Com isso, o caixa do fundo deve atingir entre R$ 923 milhões e R$ 973 milhões, o que fortalece significativamente sua capacidade de aproveitar novas oportunidades de aquisição”, projetou o BTG.

Além disso, o banco destacou que o movimento dá suporte à manutenção ou até potencial aumento nos dividendos pagos aos cotistas.

Estratégia clara e disciplinada

Na avaliação do BTG, o modelo de negócios do BTLG11 continua a se destacar pelo foco em eficiência e geração de valor.

“A operação não apenas reforça a estratégia logística do fundo, mas também mostra disciplina na alocação de capital. A gestão segue focada em ativos estratégicos, evitando carregar imóveis que não se alinham com o core do portfólio”, conclui a análise.