FIIs disparam em 2025: quais fundos realmente valem a pena?

• Top 10 FIIs do IFIX registra alta de 27% a 43%, liderado por HCTR11, RBRL11 e BLMG11.
• Movimento é de correção, não de euforia, com P/B médio de 0,75x e ativos ainda descontados.
• Seleção e gestão sólida serão essenciais para aproveitar o ciclo de queda da Selic em 2026.

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) voltou a ganhar força em 2025, impulsionado pela expectativa de queda da Selic em 2026 e pela reprecificação de ativos que sofreram com juros altos em 2024. O movimento, no entanto, ainda é de correção e não de euforia, exigindo análise criteriosa de gestão, liquidez e qualidade dos ativos.

Segundo levantamento da DataBay, o Top 10 de FIIs do IFIX registra alta entre 27% e 43%, com destaque para HCTR11 (+43,4%), RBRL11 (+42,2%) e BLMG11 (+41,2%). Apesar do desempenho expressivo, a média de P/B de 0,75x mostra que muitos fundos ainda são negociados abaixo do valor patrimonial.

Alta concentrada e seletividade

O desempenho positivo em 2025 foi liderado por fundos de multiestratégia, tijolo e papel, que combinam diversificação e ativos de qualidade. Já fundos de desenvolvimento imobiliário, mais arriscados, reagiram, mas seguem sujeitos a incertezas operacionais.

O HCTR11, mesmo com alta de 43,4%, ainda apresenta P/VP de 0,21x, reflexo de problemas passados em CRIs e governança. O movimento mostra que a valorização recente reflete principalmente a reprecificação de ativos descontados, e não um avanço operacional.

Para investidores, a lição é clara: selecionar fundos com fundamentos sólidos e evitar movimentos impulsivos.

Impacto da Selic e rendimentos

A perspectiva de queda da taxa básica favorece fundos de tijolo, que tendem a se valorizar com a redução dos cap rates e melhoria nas expectativas econômicas. Fundos de papel seguem relevantes por sua renda mensal, mas têm menor potencial de valorização.

Setores como Tijolo Híbrido, Desenvolvimento e Renda mostraram altas de 19,8% a 28,7%, enquanto fundos de papel cresceram 16,8% em média. A performance reflete a confiança do mercado em ativos de qualidade e contratos longos, sensíveis à variação de juros.

Dividend yields altos chamam atenção, mas exigem cautela. Fundos como GZIT11, BPML11 e RZAK11 pagam entre 16% e 19%, mas yields inflados podem mascarar fragilidades operacionais.

Cenário 2026 e oportunidades

Olhando para 2026, o ciclo de juros em queda pode consolidar a valorização dos fundos de tijolo, especialmente aqueles com descontos expressivos e imóveis de qualidade. Fundos de papel continuarão oferecendo renda, mas o maior upside deve vir do real estate físico.

Investidores precisarão equilibrar qualidade de gestão, liquidez e risco de crédito, mantendo a seletividade como prioridade. O mercado ainda negocia muitos FIIs abaixo do valor patrimonial, reforçando que o momento é de oportunidade com cautela, e não de apostas generalizadas.

A virada dos FIIs dependerá da habilidade de ler corretamente o cenário macro e o timing de entrada, aproveitando a retomada do crédito imobiliário e a melhora nas expectativas econômicas.