Imóveis ou FIIs? Veja qual investimento pode render mais com a Selic em 15%

• Imóveis físicos rendem 5% a 7% ao ano, mas têm custos e pouca liquidez.
• FIIs oferecem até 18% ao ano, com renda mensal e diversificação.
• Selic alta torna imóveis caros e abre oportunidades nos fundos imobiliários.

Com os juros altos e o mercado imobiliário em transição, cresce a dúvida: compensa mais comprar um imóvel para alugar ou investir em fundos imobiliários (FIIs)? Segundo especialistas, a resposta depende do perfil do investidor, do ciclo econômico e da busca por liquidez.

Enquanto imóveis físicos oferecem segurança e valorização patrimonial, os FIIs garantem renda passiva e diversificação com custos menores e mais facilidade para vender as cotas em Bolsa.

Retorno e custos no aluguel tradicional

Investir em imóveis sempre foi visto como sinônimo de renda estável. No entanto, o rendimento líquido mensal de um aluguel residencial hoje gira entre 0,4% e 0,6%, equivalente a 5% a 7% ao ano, sem considerar valorização.

Apesar da previsibilidade, há custos que reduzem o ganho real, como impostos, taxas de condomínio, reformas e períodos de vacância. Além disso, o retorno depende da localização e do tipo de imóvel, fatores que influenciam diretamente o preço e a velocidade de revenda.

Por isso, analistas apontam que o investidor precisa avaliar o tempo de maturação do ativo. O ganho pode ser sólido no longo prazo, mas exige gestão ativa e reserva de caixa para despesas inesperadas.

Fundos imobiliários: liquidez e diversificação

Os FIIs permitem investir em grandes empreendimentos, como shoppings, galpões e escritórios, sem comprar o imóvel diretamente. Os cotistas recebem dividendos mensais e podem negociar as cotas na B3, o que traz liquidez e flexibilidade.

A rentabilidade média dos fundos varia entre 6% e 18% ao ano, conforme o setor e a qualidade da gestão. Além disso, o investidor pode diversificar com vários imóveis dentro do mesmo portfólio, diluindo riscos de vacância e inadimplência.

“Um imóvel de R$ 1 milhão pode demorar meses para vender, enquanto um fundo com liquidez diária razoável permite vender o equivalente em semanas sem reduzir o preço”, explica Alexandre Despontin, CEO da Mérito.

Perfil e timing de investimento

Para quem busca controle total e segurança patrimonial, o imóvel físico continua atraente. Já investidores voltados à renda passiva e diversificação tendem a se beneficiar dos FIIs, que exigem menos envolvimento com gestão e manutenção.

O analista Caio Araújo, da Empiricus Research, recomenda limitar FIIs a 3% ou 5% da carteira em perfis conservadores, mas permitir até dois dígitos percentuais em estratégias de renda. “É essencial alinhar a proporção com o objetivo e a tolerância ao risco”, afirma.

Os fundos imobiliários contam ainda com estrutura regulada pela CVM, auditorias e regras de governança. Para Julian Rillo, da TozziniFreire Advogados, isso reduz riscos jurídicos e garante transparência superior à de um imóvel alugado diretamente.

Selic alta e oportunidade nos FIIs

Com a Selic a 15%, o crédito imobiliário encareceu. Cada ponto percentual na taxa básica aumenta o custo do financiamento e diminui o poder de compra do investidor.

Nos FIIs, o movimento é oposto. Taxas altas pressionam o preço das cotas, abrindo oportunidades de compra com dividend yield maior. Enquanto alguns investidores migram para a renda fixa, quem pensa no longo prazo pode aproveitar fundos descontados e pagamentos mensais crescentes.

“Em termos de timing, os FIIs estão mais atrativos no curto prazo, pela liquidez e pelos preços deprimidos. Já o imóvel físico faz sentido em projetos de longo prazo e valorização futura”, conclui Rillo.