Investidor foge dos FIIs: veja por que a febre esfriou mesmo com IFIX em alta

• IFIX sobe 15,3% no ano e mantém atratividade mesmo com juros elevados
• Crescimento de cotistas desacelera para 3%, refletindo migração para renda fixa
• Captação de R$ 42,9 bilhões se aproxima de 2024, mas segue abaixo do pico histórico

O mercado de fundos imobiliários vive um momento de freio. Mesmo com retornos acima da renda fixa em diversos segmentos, a base de investidores cresce no ritmo mais lento desde a popularização da classe no país.

Entre janeiro e outubro, os FIIs ganharam apenas 3% de novos cotistas, frustrando a expectativa de alcançar a marca simbólica de 3 milhões de investidores em 2025.

Crescimento trava e mostra mudança de comportamento

O salto visto entre 2019 e 2023 perdeu força conforme a renda fixa ganhou atratividade. Embora o número de investidores ainda aumente, o ritmo fica distante dos anos em que a Selic estava baixa.

A base saiu de 2,785 milhões em 2024 para 2,87 milhões em outubro de 2025, avanço considerado tímido pelos gestores.

Segundo especialistas, essa desaceleração reflete um investidor mais seletivo. A busca por segurança, liquidez e retornos contratados afastou parte do varejo que impulsionou a explosão da classe no passado recente.

Entretanto, gestores afirmam que o setor vive uma fase mais madura. Ainda que a entrada seja menor, a base segue consistente, mesmo em um ambiente de Selic a 15% ao ano.

Renda fixa domina e pressiona captação

O movimento dos investidores também se reflete na captação. Em 2025, o setor levantou R$ 42,9 bilhões, valor próximo dos R$ 44,6 bilhões de 2024, porém distante do auge de R$ 52,2 bilhões em 2021.

O ciclo de juros altos redefiniu a lógica de risco e retorno. Com títulos públicos pagando rendimentos elevados e com liquidez, muitos investidores preferiram alternativas mais conservadoras.

Ao mesmo tempo, LCIs, LCAs, CRIs, CRAs e debêntures incentivadas ganharam força graças à isenção de IR, ampliando a concorrência.

IFIX surpreende e mantém brilho dos fundos

Apesar da perda de fôlego no número de cotistas, o IFIX acumula alta de 15,3% no ano até outubro, impulsionado pela recuperação de preços e pela expectativa de queda dos juros em 2026.

Fundos de shoppings (+19%), galpões logísticos (+17,6%) e renda urbana (+15,8%) lideram os ganhos. Já os fundos de CRI entregam o menor retorno, com cerca de 14%.

Com o avanço operacional dos fundos de tijolo e a queda da vacância, analistas reforçam que a classe ainda apresenta bom potencial de valorização. O setor também segue beneficiado pela isenção de imposto sobre dividendos, preservada após a pressão contra a MP 1303.