Selic alta derruba FIIs: veja quando fundos podem voltar a disparar

• Juros futuros e a MP 1303 são os gatilhos mais importantes para os FIIs
• Fundos de tijolo sofrem mais, enquanto fundos de papel aproveitam juros altos
• Apesar da pressão, especialistas veem oportunidade em renda recorrente e assimetria futura

A decisão do Copom de segurar a Selic em 15% ao ano mantém a pressão sobre os fundos imobiliários (FIIs), que competem diretamente com a renda fixa. Com taxas tão altas, investidores tendem a migrar para aplicações mais seguras, o que reduz a atratividade dos fundos no curto prazo.

No entanto, especialistas lembram que o jogo não se resume à Selic. Juros futuros e a Medida Provisória 1303, que propõe tributar dividendos de FIIs, devem ser os gatilhos decisivos para o desempenho do setor nos próximos meses.

Fundos de tijolo x fundos de papel

Segundo Andressa Bergamo, da AVG Capital, o investidor compara diretamente o dividendo dos FIIs com o CDI, e isso pressiona as cotações. Marcelo Aoki, da Catálise, destaca que fundos de tijolo sofrem ainda mais, já que o financiamento fica mais caro e impacta ciclos de desenvolvimento imobiliário.

Já os fundos de papel, atrelados ao CDI ou à inflação, seguem em trajetória diferente. Eles tendem a entregar rendimentos maiores enquanto os juros seguem altos, justamente por repassarem parte dessa elevação ao cotista.

Esse descolamento mostra que a análise deve ser feita caso a caso. Enquanto fundos que dependem de alavancagem enfrentam dificuldades, aqueles focados em crédito imobiliário encontram oportunidade para ampliar retorno.

Juros futuros são o verdadeiro gatilho

Para Marcos Baroni, da Suno Research, os juros à vista importam pouco neste momento. Ele aponta que o mercado olha mesmo para a curva de longo prazo, que ainda mostra contratos futuros no patamar de 14%.

Sem uma sinalização concreta de queda nos próximos meses, o cenário para os FIIs segue travado. A virada só viria se a ata do Copom indicar cortes à frente, o que abriria espaço para valorização de cotas.

Ou seja, enquanto a Selic segue estável, é a expectativa futura que pode destravar fluxo para os fundos, tanto de investidores locais quanto estrangeiros.

Tributação preocupa mais que Selic

Outro ponto decisivo é a MP 1303, que prevê taxar em 5% os dividendos de FIIs, até então isentos. A proposta também reduz a alíquota de IR sobre ganhos de capital de 20% para 17,5%.

Parte dos analistas considera que esse debate pesa mais que a Selic, já que pode mudar a atratividade do setor. Caso aprovada, a taxação começaria já no próximo ano e afetaria novas cotas emitidas pelos fundos.

O Congresso tem até 8 de outubro para votar a medida. Se o texto caducar, os FIIs podem ser retirados da proposta, repetindo o que ocorreu com as debêntures incentivadas.

Vale a pena investir agora?

Apesar do cenário desafiador, especialistas defendem que ainda há espaço para investir em FIIs. Marcelo Aoki lembra que eles oferecem diversificação, por serem ativos reais e menos correlacionados à renda fixa tradicional.

Outro ponto é a renda recorrente, com dividendos mensais que ajudam no fluxo de caixa do investidor. Esse fator é especialmente relevante em momentos de incerteza.

Por fim, há a assimetria futura: juros tão elevados historicamente criam espaço para cortes mais à frente. Quem se posicionar em bons fundos pode capturar valorização relevante quando esse ciclo começar.