Seu fundo imobiliário pode mudar para sempre com a MP 1303; entenda

• Mudança para regime de competência pode reduzir previsibilidade da renda mensal dos FIIs
• FoFs e fundos de papel devem sentir maior impacto, enquanto fundos de tijolo seguem menos expostos
• Fim da obrigação de distribuir 95% dos lucros abre espaço para retenção, afetando o perfil de renda

A MP 1303 está no radar dos investidores de fundos imobiliários (FIIs) e promete alterar pontos sensíveis da dinâmica desses ativos. Embora o parecer do relator Carlos Zarattini (PT-SP) preserve a isenção de imposto de renda para fundos com mais de 100 cotistas, outras mudanças podem mexer diretamente na forma como os proventos chegam ao bolso do investidor.

Na prática, especialistas alertam que as novas regras podem influenciar não apenas a distribuição de dividendos, mas também a precificação das cotas em bolsa e o interesse de investidores institucionais. O resultado esperado é um ambiente de maior incerteza no curto prazo e, possivelmente, mais volatilidade no mercado de FIIs.

O impacto direto nos dividendos

A substituição do regime de caixa pelo de competência é a principal mudança prevista. Hoje, os fundos distribuem rendimentos quando o dinheiro efetivamente entra no caixa. Com a MP, os lucros passam a ser contabilizados quando são gerados, mesmo sem o recebimento em dinheiro.

Esse detalhe técnico pode reduzir a previsibilidade da renda mensal, um dos principais atrativos dos FIIs para investidores de perfil conservador. Além disso, abre margem para que lucros contábeis sejam distribuídos sem lastro em caixa, o que, em caso de calotes futuros, poderia resultar em prejuízos inesperados.

Para o investidor pessoa física, isso pode significar maior risco em ativos até então vistos como estáveis. O mercado tende a precificar esse risco com desconto nas cotas, o que afeta o patrimônio de curto prazo.

O que esperar do mercado de fundos

Nos fundos de fundos (FoFs), que investem em cotas de outros FIIs, a volatilidade deve ser ainda maior. Como parte do resultado vem de ganhos de capital, a nova regra pode impedir distribuições regulares em cenários de queda. Isso tira a previsibilidade de renda e pode reduzir o interesse de investidores de varejo.

Já os fundos de papel, que compram títulos como CRIs, ficam expostos a oscilações da inflação e dos juros mês a mês. Isso pode aumentar a oscilação dos rendimentos e exigir uma gestão mais criteriosa. Em contrapartida, a medida pode estimular maior rigor na escolha dos ativos, evitando distorções.

No caso dos fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos, os impactos tendem a ser mais suaves. Como a avaliação dos imóveis é de longo prazo, o efeito sobre os dividendos deve ser diluído no tempo, mas não deixa de trazer incerteza ao investidor.

Reflexos em ações ligadas ao setor

A mudança no tratamento dos FIIs pode respingar também em empresas listadas na bolsa que atuam no mercado imobiliário, como construtoras e incorporadoras. Se os FIIs perderem atratividade como veículos de investimento, o apetite por novos projetos pode arrefecer.

Por outro lado, a isenção ampliada para investimentos não imobiliários feitos pelos fundos pode aumentar a procura por gestores capazes de diversificar carteiras de forma eficiente. Isso abre espaço para que bancos e corretoras lancem novos produtos e fortaleçam a disputa por investidores.

Na prática, o investidor pode esperar um período de ajuste nos preços das cotas e mais cautela do mercado até que os efeitos da MP fiquem claros.

O fim da obrigatoriedade de distribuir 95% do lucro

Outro ponto sensível é o fim da regra que obriga os fundos a distribuir 95% dos lucros. Embora seja improvável que os gestores deixem de pagar dividendos, já que essa é a essência dos FIIs, a flexibilidade abre espaço para retenção de recursos e mudanças no perfil dos rendimentos.

Ademais, se por um lado isso dá liberdade ao gestor, por outro pode reduzir a atratividade para investidores que buscam renda mensal.

Por fim, os avaliadores podem passar a medir os fundos mais pelo crescimento do patrimônio do que pela regularidade dos dividendos, aproximando os FIIs das ações de empresas.