O que você precisa saber antes de começar a investir em fundos imobiliários

Fundos imobiliários são fundos de investimento negociados na Bolsa de Valores que aplicam em ativos imobiliários, como shoppings, galpões logísticos e lajes comerciais, por exemplo. Uma das características dos FIIs é a distribuição mensal de dividendos a seus cotistas. A legislação prevê que os FIIs distribuam aos cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa a cada semestre.

Para quem pensa em investir em FIIs, Rafael Haddad, planejador financeiro do C6 Bank, elaborou uma lista sobre o que é preciso saber antes de começar a aplicar nesse tipo de ativo.

Conheça o fundo

Assim como acontece com ações, antes de investir em fundos imobiliários o investidor precisa estudar o fundo para avaliar as perspectivas financeiras daquele FII. “É preciso analisar a capacidade de geração de receita do fundo, pois isso vai ser decisivo na distribuição dos dividendos futuros”, afirma Haddad.

Saiba que existem diferentes tipos de fundos

É importante saber que existem diversos tipos de fundos imobiliários, pois o portfólio de ativos e a estratégia de cada um pode interferir em como o fundo responde aos diferentes cenários do mercado.

Tijolo: investe em ativos imobiliários que já estão construídos, como shoppings e galpões logísticos;
Papel: investe em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e LHs (Letras Hipotecárias);
Híbrido: pode investir tanto em imóveis quanto em títulos de renda fixa do setor.
Fundo de Fundos: também conhecido como FOF, investe em cotas de outros fundos imobiliários.
Fundo de Desenvolvimento: investe em projetos imobiliários para construção e posterior aluguel ou venda.

O que analisar antes de investir em um fundo imobiliário

Segundo Haddad, existem 5 fatores que devem servir de base para a escolha de um fundo imobiliário, conforme abaixo:

1 – Estratégia do fundo

Como vimos, existem diferentes tipos de fundos imobiliários. É essencial compreender os objetivos do fundo e sua estratégia de investimento. “Alguns fundos podem focar em renda por meio de aluguéis, enquanto outros podem buscar ganhos de capital através da valorização dos imóveis. O investidor deve avaliar se a estratégia do fundo está alinhada com seus próprios objetivos financeiros e perfil de risco.”

2 – Portfólio de Imóveis

Provavelmente, a principal análise que deve ser feita é em relação ao portfólio de ativos do fundo. Qualidade, localização dos imóveis e a sua diversificação, ou seja, em quantos ativos o fundo investe e quantos locatários possui. “Um FII pode ter um ótimo dividend yield, mas possuir apenas um imóvel alugado para um único locatário. Caso o locatário decida romper o contrato ou o mesmo se encerre, esse FII pode ter um problema enorme até o imóvel ser alugado de novo”, afirma o planejador financeiro.

3 – Dividend yield

O dividend yield é um indicador de performance do fundo que leva em conta o total de dividendos pagos nos últimos 12 meses e o valor da cota.

“É preciso ter em mente que vários fatores podem puxar o dividend yield para cima ou para baixo. Um FII que vendeu um imóvel e pagou dividendo maior por conta disso, por exemplo. Esse é um episódio não recorrente e, portanto, o dividend yield pode não se manter no mesmo patamar nos meses subsequentes. Ou um FII que acabou de perder um locatário importante. Olhando apenas os dividendos distribuídos nos últimos 12 meses, pode parecer um bom negócio, mas provavelmente esse fundo irá gerar menos receitas nos próximos meses, diminuindo o valor dos dividendos”, pontua Haddad.

4 – Taxa de vacância

A taxa de vacância costuma ser usada para avaliar as perspectivas de um FII de tijolo. Ela mede a taxa não locada dos imóveis que compõem o portfólio daquele fundo. Se a vacância for alta, o FII distribuirá menos dividendos. Mas, se ao contrário, os imóveis vagos forem alugados, a tendência é que a distribuição de dividendos aumente.

5 – P/VPA (preço da cota sobre valor patrimonial)

Esse indicador mostra o preço da cota sobre seu valor patrimonial e costuma servir para avaliar se um FII está caro ou barato em relação ao seu patrimônio. Se o indicador estiver abaixo de 1, entende-se que o valor da cota está ‘descontado’ e pode se valorizar. Mas se estiver acima de 1, a leitura é que a cota está cara e o investidor está pagando mais pelo papel. “Esses indicadores são apenas uma referência, não livram o investidor de analisar os fatores que podem fazer o valor da cota ficar cara ou barata. Se a cota estiver abaixo de 1, vale analisar o fundo para ver se existe algum problema que está desvalorizando seu papel”, diz Haddad.

O cenário macroeconômico também conta

A projeção de que a taxa básica de juros comece a cair a partir do segundo semestre também afeta o olhar dos investidores sobre o desempenho dos FIIs. Em períodos de juros altos, fundos de papel, cuja remuneração está atrelada ao CDI ou IPCA, tendem a distribuir dividendos melhores que outras categorias.

“Com o cenário de início de redução dos juros, os fundos de tijolo podem ser uma oportunidade ao investidor, já que eles não se remuneram pelo CDI ou IPCA. Nesse cenário, os fundos de papel tendem a pagar dividendos menores e, por isso, o valor da cota pode se desvalorizar. E o investidor sempre busca o melhor retorno”, diz Haddad.

Além disso, a previsão de início de queda da Selic abre espaço para diversificar a carteira de investimentos para outras modalidades de ativos, caso dos FIIs.

Riscos

É importante lembrar que investir em fundos imobiliários também possui riscos, como variações no valor da cota, possibilidade de vacância nos imóveis do fundo e riscos relacionados ao mercado imobiliário em geral.

Dependendo de apetite por risco e conhecimento do ativo, é recomendável que o investidor buscar orientação de um profissional especializado antes de aplicar em um fundo imobiliário.

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