Itapema, em Santa Catarina, é considerada atualmente a quarta cidade com o metro quadrado mais caro do Brasil (R$ 8.856/m²), segundo o último ranking do FIPE/ZAP+. Entretanto, para Bruno Fabbriani, CEO da Incorporadora BFabbriani, essa estimativa não corresponde à realidade.
Fabbriani explica que essa estimativa é uma comparação por metro quadrado, uma forma de definição básica para se ter um parâmetro geral. Mas, por mais útil que seja, sua simplicidade pode ser enganosa.
“Existem peculiaridades locais em cada mercado analisado que, infelizmente, não são levadas em consideração, fazendo com que qualquer conclusão comparativa dos preços dos imóveis seja leviana”, alerta.
Tendo como exemplo a cidade de Itapema, o CEO da incorporadora ressalta que todas as cidades que estão nessa comparação – São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ) e Balneário Camboriú (SC) -, são mercados que têm custo de financiamento para imóveis prontos e para o pós-chaves dos imóveis vendidos na planta.
“Só que em Itapema não são cobrados os juros pós-chave. Ali, o custo de capital já está embutido no preço e não é acrescido após a finalização do empreendimento. E é essa a maior questão dessa comparação que, do jeito que está, não é justa”, analisa.
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Fabbriani ainda comenta que se o cálculo do metro quadrado fosse realizado sem o custo de capital embutido de Itapema ou se fosse adicionado esse valor no comparativo com as outras cidades do ranking, o metro quadrado da cidade estaria, em média, mais de 20% abaixo do que tem sido divulgado.
“Assim, o ranking da forma como está, que analisa parâmetros únicos para todos os mercados, não atende às particularidades de cada cidade”, afirma.
Para o empresário, empreendimentos que têm plantas, localização e valores de construção semelhantes são aqueles que podem ser comparados de forma muito mais justa e clara.
“Estimar o valor médio de um imóvel com base em regiões incompatíveis, com outros parâmetros de custo, exige uma análise que vai muito além das cifras. Afinal, são muitos os aspectos que alteram a valorização de uma cidade”, finaliza.
