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O aluguel de temporada ou curta duração, realizado em sites de hospedagem como Airbnb, pode estar com os dias contados em prédios residenciais após a publicação da Lei Federal 14.309/22.
A nova legislação moderniza as regras para realização de assembleias de condomínios, o que indiretamente pode facilitar a proibição da hospedagem em prédios que tentam banir a prática.
Desde que se popularizou, o Airbnb se tornou motivo de discussão e ações judiciais entre proprietários de imóveis, interessados em uma forma mais rentável de alugar seus apartamentos, e moradores de prédios residenciais, que enxergam na alta rotatividade de pessoas provocada por esse tipo de hospedagem uma ameaça à segurança do condomínio.
“Com a nova lei será muito mais fácil obter o quórum necessário em uma assembleia de condomínio para proibir o aluguel de curta duração em prédios residenciais”, alerta Kelly Durazzo, advogada especializada em direito imobiliário.
A advogada explica que para impedir o aluguel de temporada é necessária que seja inserida uma proibição expressa na convenção do condomínio, que só pode ser alterada em uma assembleia com quórum mínimo de dois terços dos proprietários dos imóveis.
“Quem já foi a uma reunião de condomínio sabe que esse quórum é praticamente impossível de ser atingido em um único encontro”, diz Kelly. Segundo ela, a Lei 14.309/22 não altera a necessidade do quórum qualificado de dois terços, mas facilita a obtenção desse quórum.
A principal mudança é que a partir de agora se o quórum mínimo não for atingido a reunião pode ser prorrogada por até 90 dias para que os condôminos possam registrar seus votos de forma presencial ou eletrônica, desde que essa possibilidade esteja clara na ata de convocação.
“Isso abre espaço para que seja apresentada uma proposta de proibição de hospedagem pelo Airbnb e os moradores tenham até 90 dias para conseguir os votos necessários, que podem ser registrados tanto presencialmente quanto de forma online, caso haja essa previsão”, explica Kelly.
Antes da lei, para que esse tipo de proposta fosse aprovada, todos os votantes necessariamente deveriam estar presentes na reunião no dia e hora determinados e caso o quórum de dois terços não fosse atingido, a reunião era encerrada e a proposta rejeitada. O que acontecia com grande frequência.
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Para a advogada especializada em direito imobiliário, a Lei 14.309/22 é uma evolução à medida que até então a convenção de condomínio era praticamente uma norma imutável.
“Agora será muito mais fácil aprovar propostas de mudanças que são apoiadas pela maioria e vão beneficiar os condôminos, por outro lado, é uma clara ameaça para quem investe no setor imobiliário e vinha utilizando o aluguel de temporada para aumentar sua renda”.
Kelly lembra ainda outras questões que podem ter sua deliberação facilitada com reuniões que permaneçam em aberto por até 90 dias, tais como definição e utilização de espaços comuns dos condomínios, abrangendo, por exemplo, normas para uso de garagem e proibição de cães e gatos.
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