São Paulo registra vendas imobiliárias recordes mesmo em tempos desafiadores

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• Apesar da alta da Selic e dos juros elevados, as vendas de imóveis em São Paulo estão atingindo recordes, especialmente na classe média
• O crescimento da população na faixa etária de 35 a 40 anos, conhecida como “golden age”, impulsiona o aumento da renda média dos paulistanos, que passou de R$ 3,2 mil para R$ 3,6 mil desde 2012
• A taxa de desemprego caiu para 6,4%, o menor nível desde 2012, o que contribui para a confiança do consumidor e a demanda por imóveis
• Ao contrário do que muitos esperavam, os bancos ainda mantêm o crédito acessível, facilitando o financiamento de novas aquisições imobiliárias
• O Itaú BBA vê a Cyrela como uma ação promissora, com um ritmo constante de lançamentos e estoque saudável, o que a posiciona bem para aproveitar o momento do mercado

A elevação da taxa Selic, os juros de longo prazo nas alturas e as incertezas em torno do quadro fiscal do país geram preocupações no mercado financeiro. No entanto, surpreendentemente, as vendas de imóveis na cidade de São Paulo continuam a bater recordes, especialmente no segmento voltado à classe média.

De acordo com análises do Itaú BBA, essa situação é difícil de imaginar, especialmente considerando que, há dois anos, muitos investidores abandonaram ações de incorporadoras focadas na classe média, prevendo uma queda drástica nas vendas em decorrência do aumento dos juros. Mas como explicar esse fenômeno?),” escreveram os analistas dos times de real estate e de macro do Itaú BBA.  

“Desde o fim de 2022, os níveis de estoque caíram continuamente de cerca de 19 meses para aproximadamente 11 meses atualmente, e a velocidade de vendas está melhor do que o esperado, em cerca de 50% hoje (contra aproximadamente 40% na época)”, escreveram os analistas do BBA.

Crescimento populacional

Um fator-chave, segundo os especialistas, é a demografia. O crescimento populacional da faixa etária chamada “golden age” — adultos entre 35 e 40 anos — desempenha um papel crucial. Essa mudança demográfica contribuiu para o aumento da renda média dos paulistanos, que subiu de R$ 3,2 mil em 2012 para R$ 3,6 mil atualmente, mesmo enfrentando duas severas crises econômicas nesse período.

“É nessa idade que a renda da pessoa atinge um nível mais alto e apresenta uma taxa de crescimento mais gradual a partir daí e é quando as pessoas se casam e, consequentemente, procuram uma residência,” apontam os analistas. 

Outro aspecto positivo é o baixo nível de desemprego. Dados recentes do IBGE mostram que a taxa de desemprego no trimestre encerrado em setembro caiu para 6,4%, o menor nível registrado desde o início da série histórica da Pnad Contínua, em 2012. Além disso, ao contrário das expectativas de muitos especialistas, os bancos ainda mantêm o crédito acessível, o que favorece o financiamento de imóveis.

Condições favoráveis

Os analistas do Itaú BBA acreditam que as condições favoráveis para o setor imobiliário devem persistir no curto prazo. A expectativa é de que o crescimento da população na golden age continue, a renda média aumente e a taxa de desemprego demore a se deteriorar, mantendo-se em níveis ainda sustentáveis. Ademais, não há sinais claros de desaceleração nas vendas, mesmo com um grande número de lançamentos e a elevação dos preços.

Diante desse cenário otimista, os analistas apontam a Cyrela como uma das ações que mais pode se beneficiar. A construtora da família Horn está negociando a um múltiplo P/B de 0,96x e a 5,6x o lucro projetado para 2025. A empresa tem demonstrado um ritmo constante de lançamentos. E, assim, mantém níveis saudáveis de estoque, o que melhora suas perspectivas de lucro e oferece maior conforto em relação aos resultados de curto prazo.

“Vemos a Cyrela como uma boa escolha para quem busca uma exposição maior ao beta com uma ação de posição leve,” mostram os analistas, que veem a Cyrela apresentando resultados a mais do que a expectativa. 

Em suma, apesar dos desafios econômicos e financeiros, o setor imobiliário em São Paulo se mostra resiliente e promissor. Contudo, impulsionado por fatores demográficos e econômicos que oferecem oportunidades significativas para os investidores.

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