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O TRXF11, um fundo imobiliário especializado em imóveis do varejo, concluiu a venda de oito de suas lojas e a aquisição de outras três, resultando na redução da alavancagem e na ampliação da diversificação de inquilinos. A transação, no valor de R$ 800 milhões, envolveu a venda de sete lojas locadas para o Assaí e uma para o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3), enquanto o fundo comprou três imóveis alugados para a Decathlon. O comprador foi o HBCR11, um fundo majoritariamente pertencente à Capitânia e proprietário de quatro lojas da Decathlon.
O TRXF11 recebeu R$ 613,4 milhões pelos imóveis vendidos e desembolsou R$ 181,6 milhões pelas novas aquisições. A operação ocorreu a um cap rate de 7,5%, considerado atraente para o vendedor. O fundo revelou um ganho de capital de cerca de R$ 100 milhões, equivalente a R$ 7 por cota.
Redução de alavancagem
Em entrevista para o portal Brazil Journal, o gestor do TRXF11, Gabriel Barbosa, destacou que o objetivo principal da transação é reduzir os custos fixos da empresa e aumentar a diversificação do fundo. Atualmente o Assaí (ASAI3) representa 29% dos ativos.
Após a transação, a dívida bruta do fundo será reduzida para 20% dos ativos, e o Assaí representará 28% da receita, seguido pelo Grupo Mateus (20%), GPA (15%), Leroy Merlin (10%), Obramax (10%), Carrefour (7%) e Decathlon (5%).
Duas das três lojas da Decathlon, localizadas em Goiânia e Joinville, também abrigam lojas menores da Cobasi e Kalunga. Na terceira loja, em Campinas, o TRXF11 planeja investir cerca de R$ 30 milhões para expandir a área locável, atrair novos inquilinos e aumentar as receitas e a diversificação do espaço.
Gabriel Barbosa ressaltou que a transação aproveitou uma oportunidade em um momento desafiador, com a taxa Selic ainda elevada, atendendo à demanda do mercado por uma maior diversificação do fundo em termos de inquilinos.
Após a conclusão da operação, o TRXF11 terá 52 imóveis em seu portfólio, avaliados em cerca de R$ 3 bilhões. Na Bolsa, o fundo encerrou a sexta-feira com um valor de mercado de R$ 1,7 bilhão, com a cota atingindo R$ 113, representando um prêmio de cerca de 1% sobre o valor patrimonial.
Para se preocupar? Fitch reitera rating negativo do Assaí (ASAI3)
por Leonardo Bruno 15/09/2023
A agência de classificação de risco Fitch anunciou a reiteração da nota de crédito nacional da Assaí (ASAI3) em AAA(bra), porém, cortou a perspectiva de estável para negativa. Essa decisão da Fitch reflete as condições atuais do mercado e os desafios que a empresa enfrenta em meio a um cenário macroeconômico desafiador e uma forte competição no setor de varejo de alimentos.
A situação atual tem frustrado as expectativas em relação ao ritmo de fortalecimento da geração de caixa da Assaí. A agência destaca que a alavancagem líquida ajustada da empresa deverá ficar acima do esperado anteriormente no panorama de rating da companhia. Isso significa que a empresa terá uma proporção maior de dívida em relação à sua capacidade de geração de caixa.
Esse cenário de perspectiva negativa sinaliza preocupações em relação ao desempenho financeiro futuro da Assaí. A competição no setor de varejo de alimentos no Brasil é intensa, com diversas redes disputando a preferência dos consumidores. Além disso, o cenário macroeconômico desafiador pode impactar o poder de compra dos consumidores, afetando as vendas e os resultados da empresa.
A nota de crédito AAA(bra) é uma indicação da avaliação positiva da Fitch em relação à capacidade de pagamento da dívida da Assaí. No entanto, a perspectiva negativa sugere que a agência está monitorando de perto a situação e pode considerar um rebaixamento da nota no futuro, caso as condições piorarem.
É importante ressaltar que as notas de crédito emitidas pelas agências de classificação são fundamentais para que investidores e credores avaliem o risco associado a uma empresa ou emissor de dívida. Uma perspectiva negativa pode impactar a capacidade da empresa de acessar financiamento no mercado e aumentar o custo de sua dívida.
A Assaí é uma das principais redes de supermercados do Brasil, e seu desempenho financeiro é acompanhado de perto pelos investidores e pelo mercado em geral. A perspectiva negativa da Fitch destaca os desafios que a empresa enfrenta em um ambiente competitivo e econômico complexo e serve como um lembrete da importância da gestão financeira sólida e da adaptação às condições de mercado em constante mudança.
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