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Especialista da Kzas Krédito, Eduardo Muszkat, reuniu importantes dicas para quem tem imóveis a declarar, especialmente nos casos em que o comprador pagou juros de um financiamento imobiliário
Com o prazo para a entrega da declaração Imposto de Renda Pessoa Física adiado para 31 de maio, o contribuinte ganhou mais tempo para acertar as contas com o Fisco. Todos aqueles que têm imóveis devem ter cuidado para declará-los corretamente. Entre as possibilidades está a de apontar os gastos realizados ao longo do tempo no patrimônio, como forma de reduzir a alíquota. Pensando nisso, a Kzas Krédito, assessoria digital de crédito imobiliário, apresenta importantes dicas que podem favorecer o bolso do comprador ao apresentar a declaração ao Leão.
Confira a seguir:
Todos os investimentos em melhorias, juros e taxas pagas na aquisição e no financiamento passam a compor o Custo de Aquisição do imóvel e devem ser atualizados anualmente
Na declaração do Imposto de Renda, é muito importante lançar a compra e o financiamento de seu imóvel. Os dados sobre imóveis devem constar na ficha “Bens e Direitos”. Escolha pelo código 11 para apartamento e 12 para casa. Após preencher os dados do imóvel, liste no campo “Discriminação” os dados do vendedor, os detalhes da transação de compra ou doação, quaisquer valores pagos a título de comissão, ITBI, registro, investimentos realizados em reformas e os dados do financiamento (prazos, valores, tipo de financiamento e o nome do banco que concedeu o crédito).
Eduardo Muszkat, co-fundador e Head de Crédito Imobiliário para Incorporadoras da Kzas Krédito explica que é importante acrescentar neste campo tudo o que foi gasto na aquisição e nas melhorias realizadas ao longo do tempo no imóvel.
“Em geral, as pessoas só se lembram disso no momento em que vão vender o imóvel e têm que pagar um imposto alto sobre o ‘Lucro Imobiliário’”
Esclarece Muszkat.
O lucro imobiliário é a diferença entre o valor pago na aquisição e o apurado na venda, e está sujeito a uma tributação de 15%. “Ocorre que normalmente se mantém a propriedade do imóvel por períodos longos, durante os quais se realizam gastos em melhorias e reformas. O valor de mercado sobe por conta da valorização real do imóvel, mas também pelos efeitos da inflação, resultando em um diferencial significativo entre o preço de aquisição e o de venda. Dessa forma, a dica é que tudo o que puder ser lançado para atualizar o valor de aquisição seja feito, a fim de reduzir o imposto a ser pago no futuro”
Explica.
Os gastos que devem ser contabilizados e agregados anualmente na declaração do imóvel são:
Juros, seguros e taxas do financiamento imobiliário pagos
- Custas imobiliárias
- Despesas de corretagem
- ITBI pago para a aquisição
- Laudêmio
- Todas as aquisições extras ao valor inicial
Na guia “Apuração do Custo de Aquisição”, lembre-se de declarar tudo o que foi gasto com melhorias fixas no imóvel, como pintura das paredes, lustres fixos, móveis embutidos, gastos com ampliação e reforma, gastos com obras públicas (como pavimentação da calçada), etc. Estes custos contam como benfeitoria fixa, compras feitas para conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel, e o valor investido na compra e instalação no último ano pode ser somado ao valor da compra do imóvel como custo de aquisição.
Em um exemplo prático: se um comprador adquiriu um imóvel por R＄ 300 mil, pagando R＄ 100 mil de entrada e financiando R＄ 200 mil; e além disso, pagou R＄ 12 mil de ITBI; gastou R＄ 20 mil com reformas; R＄ 10 mil para instalação de armários embutidos e pagou R＄ 20 mil em juros e seguro do financiamento ao longo do ano (a amortização paga não deve ser somada), o imóvel deve ser declarado (ano base 2021) por R＄ 362 mi e não R＄ 300 mil. No ano seguinte, os juros pagos ao longo de doze meses devem ser novamente incorporados ao valor do próximo exercício. Por isso, é importante guardar todos os comprovantes dos valores que serão adicionados ao imóvel.
Valor da venda usado para compra ou quitação de financiamento de um novo imóvel
Muitos não sabem, mas ao vender um imóvel, se o vendedor utilizar todo o valor auferido na venda para compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (seis meses), não será necessário pagar imposto sobre o lucro imobiliário. O mesmo é válido para compra na planta ou amortização de contrato de compra. A situação está prevista na Lei do Bem (Lei 11.196 de 21/11/2005), art.39, e na IN SRF 599 de 28/12/05.
Outra condição que garante a isenção, prevista por uma nova instrução normativa publicada em março deste ano, é quando o lucro é utilizado para quitar de forma completa ou parcial as parcelas de um financiamento contratado antes da venda, dentro do período de seis meses. Nestes casos, também é possível não pagar a alíquota.
Mas a isenção não é válida, por exemplo, para a compra de um terreno, apenas para um outro imóvel, e o recurso só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Além disso, caso o valor auferido na venda não seja inteiramente usado para compra ou quitação de uma nova residência, será preciso pagar imposto proporcionalmente. Para saber exatamente qual a incidência neste caso e para outras reduções em função da data de aquisição do imóvel, é importante usar sempre o programa de “Ganhos de Capital” disponível no site da Receita Federal para apurar o imposto a ser pago em cada caso.
“Caso o comprador tenha realizado este tipo de gasto ou investimentos em seu imóvel nos últimos anos, mas não atualizou esta informação em suas declarações anteriores, consulte um contador para poder ajustar estes lançamentos, assim que possível”
Eompleta Muszkat.
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