Explodiu: nova Faixa 4 do MCMV dispara interesse por imóveis; mas mercado trava entregas

• Juros seguem como principal entrave, afetando principalmente famílias fora do MCMV
• Demanda da Faixa 4 dispara, com 79% dos elegíveis interessados em comprar imóvel
• Oferta ainda é limitada, pressionada por juros altos e falta de lançamentos

A Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida mal começou e já provoca uma corrida silenciosa por imóveis, impulsionada pelo aumento do limite de renda e pelo teto de financiamento de até R$ 500 mil. Porém, o ritmo das vendas segue muito abaixo do que o governo projetava para 2024.

Uma pesquisa da consultoria Brain mostra que 79% dos elegíveis afirmam que a criação da nova faixa elevou a intenção de compra nos próximos dois anos. Mesmo assim, menos de 10 mil unidades foram vendidas nos primeiros meses, apenas metade da meta esperada.

Demanda explode, mas juros altos travam compradores

O apetite pelo crédito imobiliário aumentou, sobretudo entre famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil, público central da nova faixa. Segundo a Brain, esse grupo foi o que mais perdeu poder de compra com o juro elevado, o que ampliou o impacto das mudanças no MCMV.

Guilherme Werner, sócio da consultoria, afirma que essa faixa de renda “é a que mais sofreu e a que mais quer comprar”.

Mesmo com essa demanda aquecida, a oferta não conseguiu responder na mesma velocidade. O ciclo recente de juros altos fez incorporadoras reduzirem lançamentos voltados à classe média, criando um gargalo imediato na disponibilidade de unidades compatíveis com o programa.

Além disso, o financiamento da Faixa 4 ainda não contempla pessoa jurídica, o que reduz os modelos possíveis de incorporação e segura muitos projetos na prancheta.

Incorporadoras correm para lançar novos projetos

Apesar da lentidão inicial, o mercado se prepara para acelerar. Um levantamento adicional da Brain com empresas do setor mostra que 59% das incorporadoras com faturamento acima de R$ 500 milhões pretendem lançar novos produtos para a Faixa 4 nos próximos 12 meses.

A tendência já aparece nos primeiros movimentos. Moura Dubeux e Direcional anunciaram uma parceria para desenvolver projetos do MCMV no Nordeste, ampliando justamente a oferta voltada a esse público de renda intermediária. O objetivo é capturar o avanço da demanda antes que o crédito volte a apertar.

Analistas do setor avaliam que, se o juro cair entre 2 e 4 pontos percentuais, a intenção de compra deve subir ainda mais. 60% dos entrevistados dizem que esse corte seria suficiente para destravar planos adiados pela pressão financeira.

Juros altos se tornam obstáculo central para quem fica fora do programa

Enquanto a Faixa 4 tenta engrenar, famílias que dependem do financiamento bancário tradicional seguem enfrentando fortes barreiras. A pesquisa revela que os maiores entraves são: valor das parcelas (40%), entrada elevada (24%), financiamento insuficiente (16%) e dificuldade de aprovação no banco (14%).

O impacto do juro varia de acordo com a renda. A intenção de compra subiria em 65% entre famílias que ganham até R$ 10 mil; 52% entre quem recebe entre R$ 10 mil e R$ 20 mil; e apenas 27% no grupo acima de R$ 20 mil.

Werner afirma que as famílias de renda mais baixa hoje são “as que mais querem comprar”. Segundo ele, esse grupo depende menos de cálculos sofisticados e mais de uma melhora direta no poder de compra: uma queda de Selic altera imediatamente o acesso ao crédito.

Entre os que não pretendem adquirir imóvel nos próximos 24 meses, o comportamento se inverte: o grupo de menor renda representa 16%, enquanto esse número sobe para 26% na faixa intermediária e 34% na renda mais alta. “Quem tem dinheiro rendendo 15% ao ano precisa de uma motivação muito maior para desmobilizar patrimônio”, afirma Werner.