Aposta certa: Confira os FIIs de shopping mais queridinhos do mercado

• Vacância controlada e vendas em alta mostram recuperação sólida dos shoppings
• Parte dos FIIs ainda sofre com dívidas herdadas da pandemia, exigindo cautela
• Itaú BBA aponta HGBS11, HSML11, VISC11 e XPML11 como os melhores posicionados

Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers voltaram a ganhar tração no mercado financeiro, impulsionados por um desempenho operacional estável e consistente em 2024. No entanto, o endividamento elevado de parte desses fundos ainda preocupa analistas e investidores.

Em novo relatório, o Itaú BBA destacou o fôlego renovado do setor, mas também soou o alerta sobre os riscos de alavancagem herdados das estratégias de sobrevivência adotadas durante a pandemia.

FIIs de shoppings

Apesar do cenário de juros elevados, os FIIs de shoppings conseguiram manter vacância abaixo de 10% (patamar considerado saudável) e as vendas cresceram 1,9% no acumulado do ano.

Segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), os empreendimentos brasileiros movimentaram R$ 198,4 bilhões em 2024 até agora, confirmando a retomada do consumo presencial e da locação de espaços comerciais.

Outro ponto que reforça o otimismo no setor é a expansão da área bruta locável (ABL). Nove novos shoppings abriram as portas neste ano, elevando o número total no país para 648 empreendimentos e adicionando 182 mil m² à ABL nacional. Esses dados sustentam a visão de que o setor segue em recuperação consistente e sustentável.

Contudo, a trajetória positiva não é homogênea. Parte dos fundos ainda carrega o peso de dívidas relevantes contraídas durante o período mais crítico da crise sanitária.

Esses passivos, que em muitos casos foram necessários para preservar a operação durante a fase de isolamento, agora limitam o desempenho financeiro de alguns FIIs e exigem atenção redobrada do investidor, especialmente diante de um ambiente macroeconômico mais restritivo.

Os favoritos do Itaú BBA

Entre os nove principais FIIs de shoppings analisados, o Itaú BBA recomendou a compra de quatro ativos que se destacam pelos fundamentos mais sólidos:

• HGBS11 (Hedge Brasil Shopping)
• HSML11 (HSI Malls)
• VISC11 (Vinci Shopping Centers)
• XPML11 (XP Malls)

Esses fundos se destacam por apresentarem bom equilíbrio entre retorno e risco, com indicadores atrativos como dividend yield estável, vacância controlada, baixa inadimplência e níveis razoáveis de endividamento.

Já os fundos BBIG11, BPML11, CPSH11, GZIT11 e MALL11 receberam avaliação neutra. O Itaú BBA apontou fundamentos menos atrativos e preocupações com a alavancagem como fatores que exigem cautela.

A presença de dívidas mais elevadas pode limitar, portanto, a distribuição de proventos no curto prazo, especialmente se o ciclo de queda de juros seguir mais lento que o esperado.

Ainda assim, o setor mantém um perfil interessante para investidores que buscam renda recorrente com alguma exposição ao varejo físico. A volatilidade reduzida nos dividendos nos últimos meses também sugere uma fase mais madura para os FIIs de shoppings, com maior previsibilidade.

Segundo os analistas do BBA, o desempenho do setor em 2024 até o momento reforça a tese de que os fundos com gestão ativa, portfólio diversificado e estratégias sólidas de alocação estão mais bem posicionados para enfrentar os desafios macroeconômicos. E, assim, continuar entregando valor aos cotistas.