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BRCO11: entenda a disputa envolvendo o Grupo Pão de Açúcar e a Bresco Logística

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O Mercado de Fundos Imobiliários foi surpreendido essa semana por um fato relevante divulgado pelo FII BRESCO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (BRCO11).

De acordo com o comunicado, a Justiça do Estado de São Paulo concedeu liminar para a Companhia Brasileira de Distribuição, ou Grupo Pão de Açúcar (PCAR3), e suspendeu o pagamento de indenização prevista no contrato de locação em razão da rescisão antecipada do negócio.

Relembrando o caso

O Imóvel objeto da discussão é o centro de distribuição situado na Avenida Marginal Direita do Tietê, nº 342, Vila Jaguará. O imóvel é um galpão Triple AAA, estando situado dentro da cidade de São Paulo, possuindo uma grande área de refrigeração e com uma excelente saída – a Marginal Tietê.

O Grupo Pão de Açúcar (GPA) era dono do imóvel até dezembro/2016, quando celebrou a venda do bem para o BRCO11 em uma operação conhecida como Sale and Leaseback (quando uma pessoa vende um bem para outra pessoa e o aluga em seguida).

Após vender o imóvel para o fundo imobiliário, o GPA celebrou um contrato de locação atípico por um prazo de 60 meses – encerrando em 12/05/2022. Após esse período, caso as partes renovassem o contrato, ele seria interpretado como um contrato típico.

Em valores atualizados, o BRCO11 adquiriu o imóvel do Grupo Pão de Açúcar por um preço de aquisição de R$ 236.859.937,60.

Galpão do BRCO11 (BRESCO) locado pelo GPA
Galpão do BRCO11 (BRESCO) locado pelo GPA

O contrato também previa as condições e termos para a sua renovação que, no entender da gestão da BRESCO, seria automático caso a locatária (Grupo Pão de Açúcar) não manifestasse a sua intenção de não renovar com antecedência mínima de 12 meses.

O início da divergência

Seguindo os termos do contrato de locação, a BRESCO e o GPA, em junho/2021, contrataram os laudos de avaliação de duas renomadas empresas de consultoria: Cushman & Wakefield e a Jones Lang Lasalle.

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A Cushman & Wakefield avaliou a locação em R$ 41,42/m². Já a Jones Lang Lasalle avaliou a locação em R$ 27,71/m². Diante da divergência, as partes contrataram uma terceira consultoria (a Colliers International do Brasil) que avaliou o aluguel em R$ 38,69/m².

Seguindo a avaliação da Colliers International do Brasil, o aluguel pago pelo GPA passaria de R$ 1.819.720,43 para R$ 2.382.249,52 – uma valorização de 30,91%, o que demonstra a excelente valorização do ativo do BRCO11.

Por discordar da metodologia adotada pelas consultorias contratadas, o GPA iniciou uma série de discussões com o time da BRESCO para alinhar o valor da locação.

A prorrogação automática (ou não) da locação

Em fevereiro/2022 a BRESCO divulgou um fato relevante informando que:

1) Conforme previsto no contrato de locação firmado entre o Fundo e a COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO (“Locatário”) em 27 de dezembro de 2016 (“Contrato de Locação”), o prazo de locação do IMÓVEL GPA CD-06 SÃO PAULO (“Imóvel”) foi prorrogado até 12 de maio de 2027.

2) De acordo com o procedimento estipulado no Contrato de Locação, com base em laudos de avaliação elaborados por empresas avaliadoras preestabelecidas no referido contrato, o novo valor de locação será de R$ 40,05/m², totalizando o valor mensal de R$ 2.153.500,00 (dois milhões, cento e cinquenta e três mil e quinhentos reais) a partir de 13 de maio de 2022, o que representa um incremento de 18,3% em relação ao valor de locação vigente.

3) O Locatário informou verbalmente a intenção de promover a desocupação do Imóvel, antes do término do prazo contratual, embora não tenha informado a data prevista para a desocupação.

4) Caso o Locatário formalize a decisão de resilição do contrato, o Fundo adotará todas as medidas para garantir o cumprimento do aviso prévio mínimo de 12 (doze) meses para a desocupação do Imóvel, assim como o recebimento de indenização equivalente a 6 (seis) vezes o valor do aluguel então vigente, proporcional ao prazo remanescente da locação, conforme expressamente previsto no Contrato de Locação.

Já em novembro/2022, o BRCO11 divulgou um novo fato relevante informando que o Grupo Pão de Açúcar notificou o fundo formalmente para a vistoria de devolução do imóvel. O fundo também informou que adotaria as medidas para garantir o recebimento das multas pactuadas no contrato.

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De acordo com o fundo, ao entregar o imóvel, o GPA deveria pagar 12 meses de aviso prévio e uma multa equivalente 6 meses de aluguel, ou seja, 18 aluguéis vigentes.

A interpretação de cada parte

É nesse ponto que reside toda a discussão do locador (BRCO11) e a locatária (GPA): o contrato foi renovado automaticamente por um prazo de 60 meses?

A BRESCO entende que o contrato de locação é claro ao dispor que, se o locatário não informar o seu desejo de não renovar o instrumento com antecedência mínima 12 meses, o contrato estará prorrogado automaticamente.

Já o Grupo Pão de Açúcar entende que a renovação do contrato não é automática, devendo as partes celebrar um aditivo contratual para tanto. Desse modo, o contrato estaria, agora, vigendo por prazo indeterminado.

A questão da vigência indeterminada do contrato é importantíssima, uma vez que, caso a tese do GPA seja vencedora, ele teria que pagar somente 1 aluguel de multa ao deixar o imóvel (nos termos do art. 6º, par. único da Lei de Locações).

Contudo, caso a tese da BRESCO seja vencedora, isto é, o contrato de locação foi renovado automaticamente, o GPA terá que pagar uma indenização equivalente a 18 meses de aluguéis – um valor superior a 41 milhões de reais.

Porque o GPA foi ao judiciário

Conforme divulgado pela BRESCO no fato relevante de novembro/2022, a gestora iniciou os procedimentos para cobrar os valores que entende como devidos pela locatária (GPA).

Nesse sentido, o fundo notificou o Banco Safra S.A. para que a instituição financeira executasse a garantia oferecida pelo GPA no contrato – uma carta fiança no montante de R$ 23.900.310,51.

Em razão da execução da garantia do contrato (Carta Fiança emitida pelo Banco Safra), o GPA pediu que o judiciário impedisse a execução da garantia mediante apresentação caução no valor integral da garantia (ou seja, R$ 23.900.310,51).

Na ação, o GPA também afirma que a BRESCO não poderia cobrar 12 meses de aviso prévio em conjunto com a multa de 6 meses pela rescisão antecipada do contrato de locação, uma vez que, no entender da locatária, a cumulação de ambas as indenizações seria ilegal (multa contratual e aviso prévio).

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Decisão liminar

O juízo da 35ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo proferiu decisão assegurando o direito do GPA de não ter a garantia executada mediante depósito integral da garantia (R$ 23.900.310,51) – o que foi cumprido pelo Grupo Pão de Açúcar em 08/12/2022.

Contudo, a decisão proferida já deixa algumas pistas sobre a interpretação do juízo para com a questão envolvendo o BRCO11 e o GPA.

Isto poque, em suas justificativas, o juízo da 35ª Vara Cível consignou que o contrato estaria automaticamente renovado, sendo a necessidade de assinatura de aditivo contratual mera formalidade.

Entretanto, o juízo também considerou que a jurisprudência dos tribunais veda a possibilidade de cumular indenização de aviso prévio com multa contratual

Da análise dos elementos contidos nos autos, com base em um juízo de cognição sumária, verifico que, em que pese ausência de verossimilhança com relação a não renovação automática do contrato nos termos da cláusula 3.2.1, considerando que a assinatura do termo aditivo constituiria mera formalidade, conforme preconiza a cláusula 3.2.3; constato entendimento jurisprudencial quanto à impossibilidade de cumulação de valores decorrentes de aviso prévio e multa contratual por rescisão antecipada.

O que esperar agora

O ativo representa 19% da receita do BRCO11 – cerca de R$ 0,16 por cota. Todavia, diante da qualidade do imóvel (situado na Marginal Tietê), é provável que o fundo encontre um novo locatário rapidamente.

De embate judicial, tendo em vista a jurisprudência pacífica dos tribunais no sentido de não permitir a cumulação de multa contratual com aviso prévio, excetuando-se qualquer reviravolta no caso, é provável que o GPA tenha que indenizar o BRCO11 em razão da rescisão antecipada do contrato.

Dados do BRCO11

No momento em que este artigo foi escrito, o BRCO11 estava cotado em R$ 100,03 no mercado secundário.

Seu último rendimento mensal divulgado foi de R$ 0,70 (dez/2022), possuindo 105.536 cotistas.

Seu patrimônio líquido é de R$ 1.760.902.381,70 e a relação Preço/PL é de 0,84.

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