Reforma Tributária deve disparar preço dos aluguéis e mudar relação entre locadores e inquilinos

• Reforma Tributária cria IBS e CBS e pode elevar carga sobre locações de 3,65% para até 10,6%.
• Proprietários devem repassar custos aos inquilinos, mesmo com redutores previstos.
• Empresas e imobiliárias correm para revisar contratos antes da transição em 2026.

A chegada da Reforma Tributária deve mudar profundamente o mercado imobiliário. A criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) tende a encarecer o aluguel e alterar a dinâmica entre locadores e inquilinos, segundo advogados e analistas.

Hoje, as locações intermediadas por pessoas jurídicas, como imobiliárias, são tributadas em 3,65% (PIS/Cofins). Com o novo modelo, a carga pode saltar para 10,6%, quase o triplo. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) calcula que um aluguel de R$ 2 mil passaria de R$ 73 para R$ 169,60 em impostos, pressionando os preços.

Nova tributação muda dinâmica do mercado

De acordo com a advogada Andressa Sehn da Costa, a lei complementar publicada em janeiro de 2025 impôs prazo curto para regularização dos contratos: até 31 de dezembro deste ano. Aqueles que se adequarem poderão usufruir de alíquotas reduzidas durante a transição.

O também advogado Cristian Scheuer de Oliveira explica que a Reforma “é mais do que uma mudança de impostos, é uma reforma econômica que transformará a forma de fazer negócios”. Ele destaca que a locação, antes isenta de ICMS e ISS, passará a ser tributada pelo IBS e pela CBS.

Para pessoas físicas, a cobrança valerá apenas se dois critérios forem atendidos: receita anual superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados. Desse modo, quem ultrapassar o limite precisará recolher os tributos, o que deve incentivar a criação de pessoas jurídicas para administrar os imóveis e aproveitar créditos fiscais.

Redutor social e repasse de custos

A reforma criou um “redutor social” que permite abater R$ 600 da base de cálculo dos aluguéis residenciais e reduzir em 70% a alíquota final. Mesmo assim, especialistas afirmam que o repasse aos inquilinos é inevitável.

“O setor imobiliário recebeu mecanismos de compensação, mas ainda haverá elevação nos custos”, afirma Scheuer. Assim, ele ressalta que, mesmo com os redutores, a tributação total deve ficar acima de 8%, tornando o aluguel mais caro para o consumidor final.

Portanto, a advogada Lilian Sartori, do escritório Lopes & Castelo, reforça que a nova tributação trará aumento generalizado. “Quem antes pagava apenas Imposto de Renda passará a arcar com IBS e CBS. Mesmo reduzidas, as alíquotas terão impacto direto no bolso do inquilino”, afirmou.

Transição e impactos no setor

O texto prevê um regime de transição até 2033, permitindo que contratos antigos mantenham a alíquota atual de 3,65%, desde que regularizados e registrados. No entanto, quem optar por esse regime não poderá usar créditos tributários nem redutores.

Além disso, segundo Scheuer, as empresas e imobiliárias precisam revisar contratos imediatamente. “A escolha entre migrar ou não para o regime especial precisa ser feita caso a caso”, alertou. A falta de planejamento pode gerar custos inesperados e disputas contratuais.

Desse modo, o advogado Pedro Lameirão, do BBL Advogados, afirma que a inclusão da locação na tributação sobre consumo muda completamente a lógica do setor. “É uma nova realidade que exigirá planejamento tributário e reajuste de contratos”, disse.

Reação do mercado

As imobiliárias já começaram a revisar contratos e simular os impactos da nova carga.

Ademais, o repasse de custos deve ocorrer de forma gradual a partir da implementação do novo sistema, prevista para 2026.

“O mercado precisa se adaptar rápido. Locadores e inquilinos terão que renegociar condições para evitar desequilíbrios contratuais”, avaliou Scheuer.

Por fim, especialistas concordam que a reforma trará maior transparência tributária, mas elevará o custo final da locação.