Reforma tributária pode aumentar imposto na venda de imóveis; mas há saídas para reduzir a mordida

• Reforma tributária cria IBS e CBS, que substituem cinco tributos e passam a atingir a venda de imóveis.
• O governo pode equiparar pessoas físicas frequentes a empresas, fazendo-as pagar impostos mais altos.
• Planejamento antecipado e registro de custos ajudam a reduzir o impacto tributário nas operações.

A reforma tributária, aprovada no Senado e de volta à Câmara, promete mudar o jogo no mercado imobiliário. A partir de 2026, a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) vai substituir cinco tributos atuais, impactando diretamente quem compra ou vende imóveis.

Para investidores e construtoras, o alerta é claro: sem planejamento, a nova regra pode elevar a carga tributária e reduzir margens de lucro. Já para pessoas físicas, as mudanças parecem suaves, mas há exceções que podem transformar o vendedor comum em contribuinte de empresa.

Venda de imóveis entra no radar da reforma

A proposta define que vendas de imóveis por empresas, como incorporadoras e loteadoras, passam a ser tratadas como atividades econômicas tributáveis. Na prática, o imposto incidirá sobre o valor agregado, diferença entre custo e preço de venda, no modelo de IVA usado em outros países.

Embora o governo estime alíquota de cerca de 14%, haverá redução de 50% do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias, o que tende a suavizar parte do custo. Mesmo assim, especialistas afirmam que a mudança exige planejamento fiscal rigoroso, principalmente em contratos longos e empreendimentos em andamento.

Para pessoas físicas, a regra básica segue a mesma: Imposto de Renda sobre o ganho de capital entre 15% e 22,5%. No entanto, quem vender mais de três imóveis por ano ou um imóvel construído por conta própria em até cinco anos poderá ser equiparado a pessoa jurídica, e pagar IBS e CBS também.

Construtoras e incorporadoras repensam modelo de negócio

A sócia Juliana Assolari, do Lassori Advogados, explica que o novo regime muda completamente a tributação sobre imóveis novos. O cálculo passará a considerar o valor de venda menos o terreno, com redutor social de R$ 100 mil, beneficiando unidades populares.

Segundo estimativas, o preço de um imóvel de R$ 200 mil pode cair até 5,5%, enquanto o de alto padrão, R$ 2 milhões, tende a subir cerca de 2,3%. Apesar do otimismo, há incertezas sobre o uso dos créditos tributários e a velocidade de ressarcimento desses valores.

O advogado Murilo Borges pondera que, se os créditos não forem totalmente compensados, o custo pode subir entre 25% e 27%, levando parte das construtoras a repassar o aumento ao comprador. Isso pode gerar retração no mercado, sobretudo em 2026, até que as regras estejam claras.

Como reduzir o impacto e pagar menos imposto

O tributarista Alexandre Jorge, do BBL Advogados, recomenda estudar o planejamento da venda caso a caso. Em algumas situações, pode ser mais vantajoso manter o imóvel em nome de pessoa física. Outra saída é realizar permuta sem torna, modalidade em que não há ganho tributável imediato.

Já o consultor João Henrique Gasparino, da NimbusTax, orienta registrar benfeitorias, ITBI, corretagem e emolumentos, elevando o custo de aquisição e diminuindo o imposto sobre o ganho de capital. Ele também lembra que antecipar ou adiar a venda pode fazer diferença durante a transição do novo regime.

Para investidores com alta rotatividade, a criação de uma holding ou SPE pode ajudar a organizar fluxo de caixa e otimizar a carga tributária. O essencial, dizem os especialistas, é ajustar contratos, revisar custos e planejar com antecedência, antes que a nova tributação pese no bolso.