Fundos imobiliários: é hora de investir ou esperar?

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O cenário atual de investimentos em Fundos imobiliários não é nada positivo. Primeiro, tivemos a pandemia do coronavírus, que trouxe volatilidade e aversão a risco prejudicando o setor e outros ativos de renda variável. E agora temos a situação pandêmica controlada, porém os FIIs enfrentam outro desafio.

Com a taxa básica de juros a 13,75%, muitos investidores têm preferido migrar para a renda fixa, que oferece opções de investimentos mais seguras e menos voláteis ao investidor. Com isso, os FIIs têm amargado perdas. Em 2022, o retorno médio foi de -0,11%. Também no acumulado dos últimos três anos, considerando 2020, 2021 e 2022, a queda foi de -9,5%.

O cenário de insegurança fiscal e aumento de gastos têm deixado os investidores preocupados. O Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central), por sua vez, não deu sinais claros de cortes de juros. Diante disso, o que esperar para os próximos meses em relação aos FIIs?

Na minha visão, no curto prazo, é um tanto complicado ter perspectiva favorável para FIIs. Veja bem, muitas vezes não faz sentido o investidor aplicar em FIIs para ganhar 16% ou 17% em dividendos com risco, sendo que o investidor tem na mesa 13% ao ano sem risco, na renda fixa. Entre os fundos imobiliários, os de papel são os que ainda carregam algumas vantagens pelo fato de alguns serem atrelados à taxa Selic ou ao IPCA. Com isso, são mais resilientes ao cenário macro.

Quem tem fundos atrelados aos juros está em uma posição mais positiva. Porém, quem investiu em FII atrelado ao IPCA nem sempre teve ganhos. Como passamos por alguns meses de deflação, esses fundos enfrentaram perdas também e estão suscetíveis a novas perdas, caso a deflação venha a se repetir futuramente.

Mesmo os melhores FIIs de papel, que só compram dívida, sem patrimônio de tijolo, sofrem com uma Selic alta por conta da forte atratividade da renda fixa. Isso porque o investidor pode muito bem sair e pegar uma LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que é um título isento e paga em torno de 12% ao ano. Então, é preciso que o investidor se atente bem e entenda o que compõe de fato a carteira desse fundo imobiliário que irá escolher. 

Entre a renda fixa e os FIIs, a vantagem mais relevante que eu vejo para investir na segunda opção é o rendimento mensal. Se a pessoa precisa desse fluxo, realmente FIIs podem ser boas alternativas. Agora, se a pessoa não precisa de fluxo mensal, a diferença de juros para a renda fixa fica muito pequena, com um risco que muitas vezes não faz sentido assumir. Então, tudo depende do perfil do investidor. Se ele está em fase de acumulação e prefere resgatar os ganhos lá na frente ou se já está em uma fase em que prefere receber mensalmente um valor como se fosse um salário ou um valor extra todo mês.

Outro desafio enorme no setor, na minha opinião, são os fundos conseguirem fazer novas emissões. Fazer nova emissão significa captar mais dinheiro dos investidores. Por exemplo, no caso de fundos de tijolo, captar mais dinheiro para comprar novos imóveis e alugá-los acaba sendo algo difícil de se fazer em um momento em que os juros estão tão altos e o custo mais caro. Esse certamente é um grande desafio para o setor.

Já para o investidor que quer investir no longo prazo, consigo ver perspectivas melhores para os FIIs. Não é toda hora que vemos uma penca de fundos imobiliários negociando abaixo do seu valor patrimonial, mas é uma carteira para longo prazo, para resgate daqui cinco ou dez anos. Nesse caso, a oportunidade realmente é agora. São fundos que estão baratos porque muitas pessoas têm vendido FIIs para migrar para outros ativos mais seguros e, com isso, a cota cai. Dificilmente, veremos um preço tão atrativo quando a Selic passar a cair.  Entretanto, no curto prazo, esqueça. É hora de abraçar a renda fixa com carinho.

Agora, acredito que não é um bom momento para fundos de tijolos. Entre eles e os de papéis, prefiro a segunda opção sem pestanejar. Com taxa de juros alta, os fundos de tijolos são mais impactados do que os de papel. E eles só tendem a se valorizar quando a taxa Selic passar a cair.

Se ainda assim, o investidor preferir migrar para os fundos de tijolo, então uma recomendação bem importante é ver se é um fundo diversificado, ou seja, que não aluga todos os imóveis, por exemplo, de uma única empresa. Quem está começando pode ficar de olho nos FOFs, que são Fundos de Fundos Imobiliários, ou seja, são fundos que compram cotas de outros Fundos Imobiliários. Com eles, é possível diversificar o patrimônio em uma única compra. 

Outro cuidado importante é não escolher os produtos apenas com base no rendimento mais alto. Escolher a carteira sem analisar a origem e a qualidade dos rendimentos é um erro. Fundos imobiliários de papel, por exemplo, que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), até podem pagar dividendos altos, mas oferecem riscos diferentes, já que esses títulos de renda fixa não são cobertos pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), podendo dar calote e impactar o retorno dos fundos.

A carteira diversificada é fundamental para diminuir esses riscos. Também é interessante buscar conhecer os gestores e como eles investem, além de entender os seus critérios, outro ponto importante para evitar cair em ciladas. E mais uma vez, é importante lembrar: foque em investir no longo prazo e lembre-se que não tem almoço grátis!

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