Aluguéis de imóveis comerciais disparam em abril, apesar de vendas abaixo da inflação

• Aluguéis comerciais subiram 1,08% em abril, contra 0,23% nos preços de venda.
• Alta nos aluguéis supera a inflação e reflete maior demanda por espaços físicos.
• Rentabilidade de imóveis comerciais chegou a 6,84% ao ano, mas segue abaixo da renda fixa.

O mercado de imóveis comerciais continua aquecido do lado da locação, mas dá sinais de fraqueza nas vendas. Em abril, o preço médio dos aluguéis de imóveis comerciais subiu 1,08%, mais do que o triplo da valorização observada nos preços de venda, que aumentaram apenas 0,23%, segundo o índice FipeZAP. Essa disparidade vem se repetindo nos últimos meses e reflete os efeitos dos juros altos e da mudança no comportamento das empresas após a pandemia.

Demanda impulsiona aluguéis

A recuperação do setor de serviços e o retorno do trabalho presencial aumentaram a procura por espaços comerciais alugados. Muitas empresas preferem investir em locação para manter liquidez e flexibilidade, evitando comprometer capital em um momento de incertezas econômicas. Isso ajuda a explicar por que os preços dos aluguéis seguem em alta constante.

Além disso, o desempenho do mercado de trabalho contribui diretamente para essa valorização. Com mais pessoas empregadas e maior circulação nos centros urbanos, cresce também o movimento em lojas, consultórios e escritórios — o que sustenta a procura por pontos bem localizados.

Segundo Paula Reis, economista do DataZAP, o cenário atual favorece a locação. “Com juros elevados, o crédito imobiliário fica caro e as empresas adiam compras. Por outro lado, o setor de serviços, que depende de espaços físicos, segue demandando imóveis para alugar”, explica.

Juros travam vendas

Em contraste, o segmento de compra e venda ainda patina. A taxa Selic elevada limita o acesso ao crédito, freando a capacidade de investimento dos empresários e investidores. Por isso, o crescimento acumulado nos preços de venda é bem mais modesto: apenas 1,19% entre janeiro e abril, contra 3,12% de alta nas locações no mesmo período.

Essa diferença revela um descolamento entre os dois mercados. Enquanto o aluguel reage diretamente à dinâmica da economia real e ao comportamento empresarial, o mercado de compra depende mais das condições macroeconômicas e da previsibilidade fiscal — ainda ausentes no cenário atual.

No recorte de abril, os aluguéis subiram acima da inflação medida pelo IPCA (0,43%) e também do IGP-M (0,24%), índice comumente usado como referência para reajustes. Já os imóveis à venda praticamente empataram com o IPCA, o que reforça a morosidade nas negociações.

Diferença se amplia no ano

Nos últimos 12 meses, a distância entre locação e venda se ampliou ainda mais. Os aluguéis comerciais acumularam alta de 7,83%, enquanto os imóveis à venda subiram apenas 1,34%. Algumas cidades se destacaram nessa tendência.

Niterói (+16,45%), Curitiba (+15,17%) e Campinas (+10,77%) lideraram os ganhos nos aluguéis. Já no mercado de venda, os maiores destaques positivos ficaram com Curitiba (+1,57%) e São Paulo (+1,36%), enquanto Rio de Janeiro (-2,85%) e Porto Alegre (-0,68%) registraram quedas.

Essa distância crescente entre os dois tipos de transação também reflete uma mudança de perfil no comportamento do investidor. Muitos têm optado por aplicar recursos em ativos de curto prazo, com menor risco e maior liquidez, postergando decisões sobre a compra de imóveis até que o cenário econômico se torne mais estável e previsível.

São Paulo lidera valores médios

São Paulo aparece no topo do ranking de preços. Segundo o FipeZAP, o valor médio do metro quadrado comercial na capital paulista ficou em R$ 10.256 para venda e R$ 56,06 para locação. Florianópolis (R$ 8.779 e R$ 47,33) e Rio de Janeiro (R$ 8.555 e R$ 46,55) vêm logo atrás.

Na outra ponta, Salvador tem o metro quadrado mais barato para venda (R$ 5.220), mas cobra aluguel acima da média nacional, com R$ 43,17/m².

O destaque de São Paulo não surpreende, já que a cidade concentra o maior número de sedes corporativas e startups do país. A demanda constante por espaços comerciais em áreas nobres mantém os preços elevados, mesmo em períodos de desaceleração nas vendas ou de oscilação na economia nacional.

Rentabilidade anima, mas não supera renda fixa

Mesmo com a valorização, os imóveis comerciais ainda perdem para a renda fixa. A rentabilidade média do aluguel comercial chegou a 6,84% ao ano, acima dos 5,92% dos imóveis residenciais. Salvador (9,99%), Campinas (8,17%) e Brasília (6,96%) oferecem os maiores retornos.

Contudo, aplicações conservadoras, como o Tesouro Direto e CDBs, seguem mais atrativas em um ambiente de Selic alta. Assim, investidores mantêm cautela na compra, priorizando a locação como estratégia de curto prazo.

Portanto, apesar da performance relativamente boa dos imóveis comerciais no aluguel, a diferença em relação aos ativos financeiros inibe uma migração maior de capital para o setor. Desse modo, enquanto a Selic permanecer em patamar elevado, a atratividade de imóveis como investimento de longo prazo deve continuar limitada.