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Entrevista com Cezar Antonio Gonçalves Filho, especialista em fundos imobiliários na WIT Invest
1. Quais foram os melhores fundos imobiliários para investir em 2023? E os piores?
Nos atentando aos fundos mais conhecidos do mercado, tivemos vários com bons desempenhos no ano, com destaque para alguns do setor de shopping centers, como são os casos de HTMX11, FIGS11 e XPML11. Já o destaque negativo do ano vai para alguns fundos de recebíveis high yield, sobretudo os expostos ao setor de multipropriedades, como o HCTR11 e o DEVA11.
2. Quais são os principais fatores que contribuíram para o desempenho menos positivo dos Fundos de Recebíveis em novembro, refletindo a tendência de retração nos dividendos, e como isso pode influenciar as estratégias dos investidores em fundos imobiliários no próximo ano?
É fato que os fundos imobiliários não acompanharam a alta observada nas ações no mês de novembro, muito provavelmente por uma preocupação residual dos investidores com os fundos de recebíveis e novas interrogações nascendo no setor dos FI-AGROS. Mas, de forma geral, pode-se encarar esse momento como uma oportunidade para novos investimentos, com muitos fundos com um bom desconto patrimonial.
3. Como a desaceleração da inflação global e a reavaliação da condução dos juros nas principais economias, especialmente a norte-americana, podem impactar os fundos imobiliários no cenário atual e nos próximos meses?
Imagine-se navegando em alto mar sem uma bússola. Cada onda representa uma decisão financeira, e sem orientação, é fácil se perder nas correntezas do mercado. É aí que entra a consultoria financeira. Como um farol na escuridão, ela oferece direção clara e segura para alcançar suas metas.
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A última reunião do FED (13/12) marcou um possível fim do aperto nas condições econômicas na maior economia do mundo, com o presidente do Banco Central americano, Powell sinalizando possíveis cortes nas próximas decisões. Isso impulsiona o mercado de renda variável, uma vez que o maior ímã de dinheiro global indica que seu campo magnético começará a reduzir.
4. Qual é o papel do forte rali nas ações, títulos de renda fixa e mercados emergentes em novembro no contexto dos fundos imobiliários, e como essa conjuntura favorece ou prejudica os ativos?
O mercado acionário teve uma forte valorização no mês de novembro, na expectativa de boas novas pelos Banco Centrais (BCs), as quais vieram. A verdade é que os FIIs não acompanharam esse movimento de alta, de forma que abriu mais uma bela oportunidade de alocação nestes ativos, sobretudo nos ativos de recebíveis, que aumentaram seu desconto.
5. Como a expectativa de queda da taxa Selic para algo em torno de 8,5% a 9% ao ano influencia a migração de capital para a renda variável, e de que forma os fundos imobiliários se beneficiam dessa tendência?
Com a queda da taxa SELIC, os ativos de renda fixa, sobretudo os atrelados ao CDI (mais atrativos nos dias atuais), deixam de ser tão rentáveis, de modo que o investidor começa a olhar para o mercado de renda variável (onde se inserem os FIIs) para tentar aumentar seus ganhos. Fatalmente, com a entrada de fluxo comprador, os fundos imobiliários tendem a ter valorizações consideráveis.
6. O que pode explicar a discrepância entre a valorização modesta do Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) em novembro e o aumento da participação desses fundos nas carteiras dos investidores domésticos?
É difícil atribuir a menor valorização dos FIIs a um único fator. Primeiramente, temos que a volatilidade do IFIX, comparada à do IBOV, é historicamente menor, o que implica que tanto movimentos de alta quanto de baixa de curto prazo tendem a ser menos sentidos. Outro ponto que talvez possa explicar essa menor valorização do IFIX é um maior apetite dos investidores por ações, nutrido pela expectativa do chamado “rally de Natal”. Por fim, a verdade é que muitos ativos de fundos imobiliários que “ficaram para trás” nessa última alta ficaram muito atrativos, abrindo-se, assim, uma excelente oportunidade para os investidores.
7. Quais são as principais expectativas para os investimentos em fundos imobiliários em 2024? Há conselhos para os investidores?
O ano de 2024 promete ser muito promissor para os investimentos em FIIs. Com a queda de juros aqui e lá fora, podemos esperar bons retornos em FIIs de recebíveis descontados e de shoppings com bons fundamentos no curto prazo, e nos demais fundos de tijolo no médio/longo prazo. Assim, a atenção deve ficar por conta de saber o melhor momento de abandonar o barco dos recebíveis pós-valorização e mudar o foco para os fundos de tijolo com boas perspectivas.
8. Diante da captação de R$ 24,7 bilhões em 2023 até outubro, considerando as emissões de fundos imobiliários e Fiagros (FIIs), e levando em conta a proximidade desse montante com o total captado em 2022 (R$ 28 bilhões), de acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), quais são as perspectivas para o crescimento dos fundos imobiliários em 2024?
O mercado de Renda Variável e o mercado imobiliário são cíclicos. Quando estes 2 mercados se unem na formação do ativo financeiro Fundo Imobiliário, percebemos que esse produto costuma ter estes ciclos muito bem definidos. Pode-se dizer, portanto, que o jargão de mercado “juros para baixo, bolsa pra cima” é excepcionalmente verdadeiro para o IFIX. Por fim, respondendo à pergunta quanto às perspectivas para o crescimento dos FIIs através de ofertas, quando analisamos essa boa perspectiva para o setor, fica tranquilo concluir que é mais fácil colocar um barco novo no mar em um dia tranquilo do que em uma tempestade.
9. Como os diferentes setores de fundos imobiliários reagiram às variações nas curvas de juros, especialmente diante do desempenho menos favorável deste último segmento em relação à queda da Selic e à inflação sob controle?
Com a queda da SELIC, temos uma tendência de valorização dos fundos de tijolo, algo que já tem sido observado no setor de shopping centers. Alguns outros setores podem demorar um pouco mais para sentir esse impacto, como tem ocorrido com as lajes comerciais e os galpões, mas a expectativa é que eles acompanhem o movimento.
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