De mal a pior: Fundos Imobiliários chegam a pior marca desde Junho

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O índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 continuou sua trajetória de queda no pregão desta quarta-feira (25), afastando-se cada vez mais da marca dos 3.200 pontos e da possibilidade de reverter as perdas acumuladas de mais de 2% no mês de outubro.

Dessa forma, o Ifix encerrou o dia com uma redução de 0,17% (após ajustes), atingindo um nível de fechamento que não era visto desde 29 de junho. O mercado de Fundos Imobiliários permaneceu com um volume financeiro relativamente baixo, ficando abaixo do montante movimentado no dia anterior e totalizando cerca de R$ 212 milhões.

Entre os fundos listados, o RBR Rendimento High Grade (RBRR11) liderou os ganhos, registrando uma alta de 1,78%. Por outro lado, o Tordesilhas EI (TORD11) enfrentou uma nova correção, continuando a devolver parte do salto de mais de 11% que havia experimentado na segunda-feira (23). Assim, o FII encerrou o dia com uma queda de 3,96%, a maior do dia.

Além das oscilações no mercado de Fundos Imobiliários, o fundo Ancar IC (ANCR11B) anunciou mudanças em seu portfólio. O fundo informou que concluiu a venda de sua participação de 6% no empreendimento Conjunto Nacional de Brasília. Ao mesmo tempo, concretizou a compra de uma fatia de 24,5% no Botafogo Praia Shopping, localizado no Rio de Janeiro.

Uma alteração adicional ocorreu com a incorporação de uma parcela cindida da gestora de shoppings Ancar Ivanhoe, no valor de R$ 161,4 milhões, conforme aprovado em assembleia geral extraordinária (AGE) de cotistas.

O mercado de Fundos Imobiliários continua a ser influenciado por diversos fatores, incluindo condições econômicas, mudanças regulatórias e a dinâmica dos próprios ativos imobiliários. Investidores e gestores de portfólio acompanham de perto essas oscilações e eventos para tomar decisões informadas sobre seus investimentos no setor imobiliário.

Investir em imóveis pode ser um empreendimento lucrativo, e quando se trata do mercado de ações brasileiro, é essencial estar informado sobre os fundos de investimento imobiliário de melhor desempenho. Neste guia abrangente, vamos aprofundar o tópico Ranking: Maiores Fundos Imobiliários da Bolsa Brasil 2023, fornecendo informações especializadas e classificações para ajudá-lo a tomar decisões de investimento informadas. Desde os fundos mais promissores até dicas valiosas para navegar no mercado imobiliário brasileiro, este artigo abrange tudo.

O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

Antes de mergulharmos nas classificações, vamos esclarecer o que são os fundos de investimento imobiliário, ou Fundos Imobiliários. Esses veículos de investimento permitem que as pessoas invistam em uma carteira diversificada de ativos imobiliários, como imóveis comerciais, edifícios residenciais e centros comerciais, sem possuir diretamente os imóveis. Os investidores compram cotas do fundo, e seus retornos são gerados a partir da renda de aluguel e valorização dos imóveis.

Em uma definição mais completa, os Fundos de Investimento Imobiliário, comumente conhecidos como FII, são veículos de investimento que permitem que pessoas físicas e jurídicas invistam em empreendimentos imobiliários de forma indireta. Esses fundos reúnem recursos de diversos investidores para adquirir, construir, desenvolver ou administrar ativos imobiliários, como edifícios comerciais, shopping centers, hotéis, galpões industriais e até mesmo terrenos.

Os FII são gerenciados por gestores profissionais, que tomam decisões relacionadas aos ativos imobiliários em nome dos investidores. Os rendimentos gerados pelos ativos, como aluguéis e venda de propriedades, são distribuídos aos cotistas de forma proporcional à quantidade de cotas que possuem.

É importante destacar que os FII são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e devem seguir regras específicas estabelecidas por essa entidade. Além disso, eles oferecem vantagens aos investidores, como a diversificação de portfólio, liquidez e a possibilidade de investir em imóveis de grande porte com quantias menores de dinheiro em comparação com a compra direta de propriedades.

Em resumo, os Fundos de Investimento Imobiliário são uma opção interessante para investidores que desejam se envolver no mercado imobiliário de forma acessível e diversificada, permitindo que eles participem dos lucros gerados por empreendimentos imobiliários sem a necessidade de se tornarem proprietários diretos desses ativos.

Os Principais Fundos Imobiliários para 2023

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm ganhado cada vez mais popularidade entre os investidores nos últimos anos, o que não é surpreendente, considerando que o investimento em imóveis faz parte da cultura brasileira. Todos já ouviram falar em algum momento daquele “tio do terreno”, aquele parente que adora comprar um imóvel ou terreno vazio com o objetivo de construir algo no futuro.

Os FIIs agora são como os “primos espertos” desses tios, oferecendo uma maneira mais acessível e diversificada de investir no mercado imobiliário, sem a necessidade de adquirir propriedades físicas.

Naturalmente, com o crescimento do número de investidores, é esperado que alguns FIIs se destaquem devido à quantidade impressionante de cotistas que atraem, tornando-se parte da “carteira popular” dos investidores.

Os maiores FIIs da bolsa são:

Confira abaixo a lista detalhada:

• Maxi Renda (MXRF11): Recebíveis Imobiliários, 953489 cotistas.
• CSHG Logística (HGLG11): Logístico, 396667 cotistas.
• XP Malls (XPML11): Shopping, 348633 cotistas.
• XP Log (XPGL11): Logístico, 312607 cotistas.
• BTG Pactual fundos de fundos (BCFF11): Fundo de Fundo, 302111 cotistas.
• Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11): Recebíveis Imobiliários, 291348 cotistas.
• Vinci Shopping Centers (VISC11): Shopping, 262414 cotistas.
• Kinea Renda Imobiliária (KNRI11): Híbrido, 255422 cotistas.
• Valora Hedge Fund (VHGF11): Recebíveis Imobiliários, 291930 cotistas.
• Kinea Renda Imobiliária (KNCR11): Recebíveis Imobiliários, 271662 cotistas.

A quantidade de cotistas é importante? Muito provavelmente, após você ver essa lista, você deve ter se questionado, caso ainda não invista no segmento, se o número de cotistas importa na hora de escolher um fundo imobiliário para investir ou o quão relevante isso pode ser.

O número de cotistas em si não é um indicativo que deve ser levado em consideração em uma análise, mas sim analisar seu portfólio, a qualidade dos ativos, localização, vacância e governança da gestão, entre outros aspectos.

De todo modo, é interessante o investidor ter em mente que a pulverização da base de cotistas é importante por contribuir para o aumento da liquidez média diária dos Fundos, viabilizando montagens e desmontagens de posições dos investidores sem grandes oscilações do preço da cota do mercado.

Analisando o top 10, o Maxi Renda, MXRF11, Fundo de recebíveis, é o maior fundo imobiliário em número de cotistas. O FII também possui uma carteira bem diversificada em diferentes tipos de ativos, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros FIIs e permutas financeiras, com mais de 953 mil cotistas, mais que o dobro do segundo lugar, HGLG11.

A média histórica de distribuição de rendimentos do MXRF11 é de 0,85% ao mês, mas como se trata de um fundo antigo, houve momentos em que o seu rendimento foi muito mais baixo e outros em que foi mais alto do que essa média.

Quanto ao seu portfólio, o MXRF possui 77% de seus ativos alocados em CRIs, 15% no book de FIIs, 5% em permutas financeiras e o restante (3%) em caixa.

Em relação aos indexadores dos CRIs, podemos observar que o MXRF apresenta um bom mix entre operações atreladas ao IPCA (62%) e CDI+ (37%).

A boa exposição da carteira ao CDI vem garantindo uma maior resiliência em suas distribuições de proventos nos últimos trimestres. Por outro lado, é esperada uma redução nos resultados e, por sua vez, nas distribuições do Fundo devido ao início do ciclo de cortes da taxa básica de juros.

Em linhas gerais, o MXRF é um bom fundo de papel e conta com uma rentabilidade acumulada bastante expressiva e consistente. O perfil de risco do seu portfólio é baixo para intermediário, devido à alocação em permutas financeiras, que adicionam um toque mais arriscado à carteira, mas também devido a algumas operações desafiadoras herdadas do antigo XP Gaia.

Estratégias de Investimento para Fundos Imobiliários

Agora que você sabe quais são os fundos de investimento imobiliário que lideram o mercado em 2023, vamos discutir algumas estratégias essenciais para investir em Fundos Imobiliários:

Diversifique Sua Carteira

É sábio não concentrar todos os seus investimentos em um único fundo. A diversificação é fundamental para gerenciar o risco em sua carteira de investimento imobiliário. Considere distribuir seus investimentos entre diferentes tipos de imóveis e locais geográficos.

Monitore Regularmente o Desempenho

Mantenha-se atualizado sobre o desempenho dos fundos escolhidos. Acompanhe o Valor Patrimonial Líquido (VPL), os pagamentos de dividendos e quaisquer mudanças nos ativos subjacentes. Estar informado permite que você tome decisões oportunas.

Benefícios Fiscais

Uma das vantagens de investir em Fundos Imobiliários é os benefícios fiscais. Esses fundos estão isentos de imposto de renda sobre dividendos para investidores individuais. Aproveite essa oportunidade de investimento eficiente em termos fiscais.

Os riscos dos FIIs

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) tem se tornado uma alternativa popular para aqueles que desejam ingressar no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir propriedades diretamente. No entanto, como em qualquer forma de investimento, os FIIs apresentam seus próprios riscos e desafios. Nesta reportagem, exploraremos em detalhes os riscos associados a esses fundos e como os investidores podem tomar decisões informadas para maximizar seus retornos enquanto gerenciam essas incertezas.

Os Benefícios dos FIIs

Antes de mergulharmos nos riscos, é importante lembrar por que os FIIs são atraentes para investidores. Esses fundos oferecem vantagens, como a diversificação de portfólio, liquidez e a possibilidade de investir em empreendimentos imobiliários de grande porte com quantias relativamente pequenas. No entanto, para tomar decisões de investimento sábias, é fundamental entender os riscos associados.

Risco de Mercado

Um dos principais riscos ao investir em FIIs é o risco de mercado. Os preços das cotas dos fundos podem variar significativamente devido a fatores macroeconômicos, como taxas de juros, condições econômicas gerais e volatilidade do mercado de ações. Em momentos de incerteza econômica, os FIIs podem ser afetados negativamente, levando a quedas no valor das cotas.

Risco de Inadimplência

Os FIIs investem em ativos imobiliários, como prédios comerciais ou residenciais, e geram receita principalmente por meio do aluguel desses imóveis. Um risco associado a isso é a inadimplência dos inquilinos, o que pode reduzir o fluxo de caixa e, consequentemente, os rendimentos distribuídos aos cotistas. É crucial que os gestores dos FIIs tenham estratégias eficazes de gerenciamento de inadimplência.

Risco de Vacância

A vacância é outro desafio enfrentado pelos FIIs. Quando uma propriedade fica desocupada, o fundo não gera renda com o aluguel. Isso pode ocorrer devido a condições de mercado, mudanças na demanda ou problemas de gestão. A vacância prolongada pode impactar negativamente os retornos do fundo e, em última análise, os rendimentos dos cotistas.

Risco de Liquidez

Embora os FIIs geralmente ofereçam liquidez, ou seja, a capacidade de comprar e vender cotas com facilidade, essa liquidez pode não ser garantida em momentos de turbulência do mercado. Em situações de alta demanda por resgates de cotas, os gestores podem enfrentar desafios para vender ativos imobiliários rapidamente, o que pode levar a atrasos nos resgates ou até mesmo à suspensão temporária dos mesmos.

Risco de Gestão

A qualidade da gestão do FII desempenha um papel crucial em seu desempenho. Os investidores dependem dos gestores do fundo para tomar decisões informadas sobre aquisições, vendas, locações e estratégias de gestão de ativos. Uma má gestão pode resultar em perdas financeiras e desempenho inferior ao mercado.

Risco de Concentração

Alguns FIIs podem ser altamente concentrados em um tipo específico de propriedade ou em uma única região geográfica. Isso significa que o desempenho do fundo estará diretamente ligado ao desempenho desse mercado específico. Se o mercado enfrentar dificuldades, o fundo também pode sofrer perdas significativas.

Risco de Taxas e Custos

Os FIIs não são isentos de taxas e custos. Os investidores devem estar cientes das taxas de administração, performance e custos de transação associados ao fundo. Essas despesas podem reduzir os retornos líquidos do investidor.

Diversificação como Estratégia de Mitigação de Riscos

Embora os FIIs apresentem riscos, os investidores podem adotar estratégias para mitigá-los. Uma das estratégias mais eficazes é a diversificação. Investir em uma variedade de FIIs com diferentes tipos de propriedades e regiões geográficas pode reduzir o impacto de eventos adversos em um único ativo ou mercado.

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