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A ALLOS, anteriormente conhecida como Aliansce Sonae, anunciou a venda de sua participação total no Shopping Jardim Sul e 43% do capital do Bauru Shopping, como parte de sua estratégia de desinvestimento em ativos considerados menos relevantes em seu portfólio. A operação resultou na captação de R$ 444 milhões e teve como comprador o Hedge Brasil Shoppings (HGBS11), que recentemente concluiu sua nona emissão de cotas, angariando R$ 602 milhões.
O HGBS11, cuja gestão está a cargo da Hedge Investimentos, sob a liderança de André Freitas, possui um patrimônio líquido de R$ 2,9 bilhões e mantém investimentos em um total de 20 ativos. O fundo adquiriu 60% do Shopping Jardim Sul por R$ 343 milhões, refletindo um cap rate de aproximadamente 8,25%, além de comprar uma fatia de R$ 100 milhões no Bauru Shopping, com um cap rate de 9%. Vale mencionar que a ALLOS alegou cap rates inferiores, de 7,43% e 8%, respectivamente, devido aos prejuízos fiscais acumulados da empresa, que geram eficiência fiscal.
No caso do Bauru Shopping, a ALLOS estabeleceu um earnout com base no desempenho de 2024. Isso significa que a Hedge terá a obrigação de pagar um valor adicional se o cap rate do próximo ano exceder os 9%. A transação foi vantajosa para a ALLOS e ilustra o desconto pelo qual a empresa está sendo negociada na Bolsa de Valores. Mesmo após um aumento de 32% ao longo do ano, as ações da ALLOS ainda apresentam um cap rate de 14%.
Essa venda ocorre uma semana após a ALLOS ter negociado o Shopping Plaza Sul a um cap rate semelhante, de 8%. O fundo imobiliário Brasil Shoppings, o primeiro do tipo multiportfólio do Brasil, lançado quando André Freitas era sócio da Hedging-Griffo, já havia adquirido uma participação de 40% no Shopping Jardim Sul há dois meses, a qual pertencia a um fundo monoativo listado na Bolsa. Agora, a Hedge Brasil Shoppings assume 100% da operação.
O Shopping Jardim Sul, localizado na região do Morumbi em São Paulo, é considerado um shopping consolidado, com mais de 30 anos de história. André Freitas destacou que a aquisição de ativos de qualidade a cap rates atraentes é parte da estratégia do fundo. Além das transações envolvendo os shoppings da ALLOS, o HGBS11 utilizou os recursos da emissão recente para adquirir o Capim Dourado, um shopping dominante em Tocantins. Essa aquisição faz parte de uma estratégia mais ampla para expandir a presença do fundo na região Centro-Oeste, que está entre as áreas de maior crescimento no Brasil devido ao setor agropecuário.
André Freitas observou que a janela de oportunidade para a emissão do HGBS11 foi ideal, uma vez que as condições de mercado podem se tornar mais desafiadoras para a captação de recursos. Em agosto, a taxa DI de janeiro de 2025 indicava uma taxa de juros prevista para o final de 2024 entre 8,75% e 9%. No entanto, esse número já subiu para 10,5%. Portanto, a captação de recursos futuros pode ser mais difícil, o que torna a recente emissão do fundo ainda mais relevante em seu plano de crescimento e aquisições de ativos estratégicos.
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