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Empresas de shoppings listadas devem se beneficiar da queda dos juros e da retomada dos M&As no setor, de acordo com o JP Morgan. O analista Marcelo Motta destaca que o momento é propício para as empresas desbloquearem valor por meio de desinvestimentos, com o spread entre o cap rate das empresas listadas e o das transações privadas se fechando.
Nesse cenário, a Aliansce Sonae é apontada como a principal beneficiária, devido ao seu valuation mais descontado e à intenção já expressa de reduzir seu portfólio após a fusão com a BR Malls. O JP Morgan estima que a Aliansce negocia com um cap rate de 13,4%, em comparação com uma média de 10% a 12% das outras empresas listadas, como Multiplan e Iguatemi. Por outro lado, as transações privadas têm sido realizadas a um cap rate médio de 9%, resultando em um spread de 4,4 pontos percentuais.
Segundo o JP Morgan, a Aliansce seria a que mais se beneficiaria com possíveis vendas de ativos. O banco estima que a empresa teria uma expansão do FFO (fluxo de caixa das operações) de cerca de 5% para cada 6% de NOI (receita operacional líquida) vendido, assumindo um cap rate de 8% e um pagamento inicial de 100%. No caso de Iguatemi e Multiplan, essa expansão do FFO ficaria em torno de 4%.
O JP Morgan observa que os fundos imobiliários já levantaram cerca de R$ 3 bilhões este ano em ofertas, e as operações de M&As no setor já totalizam R$ 1 bilhão, metade do volume total do ano passado, mas em linha com os anos de 2021 e 2020. O analista estima que o volume de M&As deve ganhar impulso nos próximos trimestres.
Além disso, as empresas de shoppings listadas também se beneficiarão da queda dos juros, uma vez que historicamente o cap rate dessas empresas se contrai cerca de 0,9 ponto percentual em anos de queda da Selic. O JP Morgan ressalta que os valuations relativos continuam atrativos, e o spread entre o cap rate das empresas listadas e das transações privadas tem aumentado desde 2020.
Essas informações indicam um cenário promissor para o setor de shoppings, com perspectivas de valorização e oportunidades de negócios à medida que as empresas buscam otimizar seus portfólios e se beneficiar das condições favoráveis do mercado.
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