Fundos imobiliários o que são e quais são os mais rentáveis?

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No mercado tivemos diversos investimentos, um deles é os Fundos de Investimentos Imobiliários, mas talvez você não sabe o que são e quais são os mais rentáveis. É isso que vamos te explicar aqui, tudo sobre o Fundo Imobiliário.

Confira!

O que são Fundos Imobiliários?

Fundo Imobiliário ou Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) é uma aplicação financeira que reúne capitais de diversos investidores. Com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários. Se alguém pedir explicação de forma resumida, poderia dizer que é fundo de investimentos destinado à aplicação em empreendimentos imobiliários.

De acordo com uns analistas de gestão financeira, destacam que os fundos imobiliários podem ser considerado como uma espécie de grupo de investidores que reúnem seus recursos para que sejam aplicados no mercado imobiliário.

Imaginamos de forma informal que você, mais seus amigos estão querendo comprar um imóvel em conjunto para alugar, mas nenhum têm o dinheiro todo do imóvel.

Desse modo, vocês se juntam para comprar imóvel, fazendo um investimento, com valores diferentes, cada um dos amigos (investidores) terão um porcentagem diferente. Além disso, como todos estão aplicadores, terão que decidir quem ficará responsável por resolver os problemas do imóvel.

Nesse sentido, após conseguirem comprar, quando alugarem o imóvel, todo mês irão receber retorno desse investimento, como forma de aluguel. No entanto, aquele que administrará os problemas, terá uma taxa de administração.

Isso existe no mercado financeiro, sendo profissionalizado e considerado como um fundo de investimento, trata-se de um investimento coletivo que conta com gestão profissional. Dessa maneira, podemos considerar uma companhai que tem diversos imoveis para fazer o gerenciamento, realizando as escolhas e gerindo o portfólio (imóveis).

Isso é uma forma muito interessa de investimento e diversificação, porque você tem a possibilidade de investir em imóveis com capital não tão alto, não precisando dispor do capital completo do imóvel. Desse modo, mesmo com pouco capital, você ainda tem a possibilidade de receber um retorno mensal sobre o capital investido.

História

Nos últimos anos estão vendo uma mudança interessante na mentalidade dos investidores, com destaque para as pessoas físicas, demonstrando grande interesse em investimento, com um grupo interessado em retorno mensais.

No entanto, apesar que os fundos imobiliários, por sua maioria, não pagam mensalmente, existem investidores buscando retornos mensais. Além disso, existe a relação intrínseca dessa categoria de investimento com o mercado imobiliário, um dos favoritos dos brasileiros, é um dos fatores que justificam esse crescente interesse.

Contudo, importante esclarecer que o investimento em cotas de Fundos Imobiliários apresenta características específicas que o difere substancialmente do investimento direto em imóveis, principalmente no que diz respeito aos riscos.

No entanto, nos últimos anos, houve um aumento significativo no número de novos Fundos de Investimento Imobiliários (FII) registrados, assim como no volume de negócios de cotas no mercado de capitais.

Em 2009, primeiro ano da vigência da CVM, que regula as atividades desse tipo de fundo, a indústria somava 83 FII em funcionamento e um patrimônio líquido correspondente a aproximadamente R$ 4,5 bilhões.

Isso são dados relativos a 2015, que mostram que o número de fundos registrados já passa de 260, com um patrimônio líquido superando o valor de R$ 60 bilhões.

Isso representa um crescimento de mais de 13 vezes nos últimos sete anos.

Os FII atraem muitos investidores Pessoa Física (PF), tendo em vista que o investimento em imóveis é culturalmente bem-visto pelos brasileiros e os rendimentos distribuídos, observadas determinadas condições, são isentos de imposto de renda. No entanto, existem algumas especificidades em relação à isenção.

No entanto, como destacado anteriormente, a relação dos Fundos Imobiliários com o setor imobiliário, uma forma de investimento mais tradicional, pode causar a percepção equivocada de que se trata de um investimento sem riscos. Isso é verdade, existe risco como qualquer investimento de renda variável.

Como funciona os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são uma classe de ativos de renda variável, que reúne investidores (cotistas). Isso porque a nomenclatura correta, ao contrário do mundo das ações que são investidores, no fundo imobiliários é cotado como um cotista.

Nesse sentido, as cotas devem ser nominativas e escriturais, contudo, não existe um certificado, ainda mais quando estamos na era tecnologia, tendo apenas um registro eletrônico em nome do investidor. E, em geral, os cotistas detinham dos mesmo direitos e deveres iguais a todos ou outros investidores.

Isso ocorre porque o funcionamento e a divisão é de maneira coletiva e o investimento está condicionado à aquisição de cotas de participação. Dessa maneira, as decisões sobre o que fazer com os recursos, após sucesso do processo de aquisição, será tomada pelo gestor do fundo.

No entanto, ao investir em um FII, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (“dono”) do FII na proporção de seu investimento. O cotista, contudo, não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo.

Por outro lado, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador, ou relativa aos imóveis/empreendimentos integrantes do seu patrimônio.

No entanto, voltando ao tema discutido anteriormente, que com os valores arrecadados das cotas, os administradores fazem as aplicações pre acordadas quando faz a prospecção no mercado.

Não há restrição, você consegue encontrar oportunidades em diverso setores do mercado, como indústrias, shopping, prédios comerciais, galpões logísticos, hotéis e entre outros. O funcionamento têm bastante semelhanças com outros tipos de investimento, contudo, têm suas diferenças.

Isso porque do mesmo modo que em investimento em ações você não precisa de muito capital, no fundo imobiliários segue o mesmo funcionamento.

Características

O mercado de investimentos em fundos imobiliários ainda é pequeno, mas já apresenta maturidade.

Nesse sentido, existem cotas populares no mercado financeiro, sendo mais específico na bolsa de valores brasileira a partir dos R$ 10. Como destacado anteriormente, o mercado de fundos imobiliários têm suas diferenças que merece a citação.

Quando você investe em um FII, basicamente você dá o poder à gestora (empresa) em investir seu capitam em ativos imobiliários. No entanto, assim como acontece em ações com empresas de capital aberto, as cotas de fundos imobiliários tem sua identificação exposta no pregão por um código (ticker).

O código normalmente tem suas características, uma delas por ser formada por quatro letras maiúsculos e em seguida do número 11. Além disso, caso o fundo venha a ser listado no mercado de balcão organizado da bolsa de valores brasileira (B3), existira a letra B no final.

No exemplo usado no primeiro tópico, onde exemplifiquei de uma maneira informal, no mundo correto, isso não existe.

Isso porque a administração de um FII deve ser realizada por uma instituição financeira, autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Desse modo, as companhias financeiras que estão querendo prestar o serviço, é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo.

Que incumbe atividades administrativas e de gestão, com diversas obrigações legais e regulamentares, além de escolha e aquisição dos bens e direitos. O administrador pode executar essas atividades diretamente ou, quando permitido pela regulamentação, pode contratar prestadores de serviço especializados.

O seu funcionamento e a oferta pública de cotas de sua emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobiliários (CVM). Desse modo, o portfólio tem que ser movimentado e gerido por um gestor profissional.

No entanto, temos que destacar que gestão e administração têm suas diferenças.

Quais são os principais tipos de fundos?

O foco principal dos fundos de investimentos imobiliários são os ativos do mercado imobiliários. No entanto, dentro do mercado, existem os nichos, com isso, existem alguns fundos focados apenas em galpões, outros em prédios comerciais, etc.

Além disso, existem fundos de investimentos imobiliários com gestão passiva, onde não há administração de imóveis. Desse modo, apesar de existir a gestão de um gestor profissional, não tem uma administração de fato.

Além disso, tem diversas composições, podendo ser fundos de tijolo, fundos de papel, fundos híbridos.

O mercado está dividido nos seguintes fundos:

Fundos de Tijolo

O nome dos fundos por sua maioria, já são auto explicativo. Isso porque os fundos de tijolo são os que investem em ativos reais, de modo simplificado, em imóveis. Desse modo, podendo ser fundos que compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel.

Não há distinção de qual fase será o investimento, podendo ser na fase de construção ou imóveis que já estão finalizados. Desse modo, podemos considerar fundos de tijolos aqueles que aplica na construção, aluguel ou aquisição de empreendimentos físicos, como prédios, galpões logísticos, shoppings, etc.

Nesse modo, pode incluir qualquer tipo de imóvel de prédios comerciais ou até mesmo hospitais, que no qual o capital do cotista será usado para financiar obras, aquisições e administração.

No entanto, apesar de ser bem simples, dentro dos fundos de tijolos existe sua particularidade, nas administrações, sendo provável que apresentam diferenças marcantes. Isso acontece para gerar inovação e competitividade até mesmo dentro do segmento de tijolo, que mesmo que seja nichado, ainda há espaço.

Isso porque alguns fundos aplicam em diversos empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros concentram em apenas um imóvel. Contudo, outros fundos administrados por instituições buscam se concentrar em apenas um modelo de negócio, como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, entre outros.

No entanto, existem outros que fazem uma diversificação maior, tendo fundo de investimento imobiliário que apresenta um junção de todos os negócios.

Fundos de papel

Os fundos de papel são fundos que compram títulos ligados ao mercado imobiliários, invés de comprar um imóvel diretamente. Isso é ate interessante, porque compram títulos financeiros, atrelado ao mercado, como, por exemplo, o LCI (Letra de Crédito Imobiliário), CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LH (Letras Hipotecáris), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC) e entre outros.

Os FIIs de papel, dessa maneira, compram esses títulos financeiros, que podem ser pré ou pós-fixadas, depedendo da aplicação e recebem, no futuro, os valores da Letra atrelados a uma taxa.

Normalmente, os fundos de papel (ou recebíveis) são fundos que estão ligado diretamente ao desempenho do papel. Nesse sentido, são investimentos que aplicam o patrimônio dos seus cotistas em instrumentos financeiros do setor, sendo que distribuem ao menos 95% do resultado líquido aos investidores.

Isso é o percentual mínimo, portanto, caso o fundo de investimento imobiliário opte por uma distribuição maior que esse número, será a decisão de gestor. Nesse sentido, caso o fundo não tenha mercado para se expandir, ele pode até mesmo apresentar um payout acima dos 100%, queimando caixa, em prol da distribuição dos investidores.

Uma dúvida que pode surgir para quem conhece mais do mercado financeiro, pode acabar se perguntando se como investem em títulos financeiros de renda fixa, os fundos de papel são considerados investimentos em renda variável, porque incluem diversas variáveis que traz a volatilidade para o fundo.

Ainda mais que o valor de suas cotas é determinado pelas compras e vendas diárias na bolsa de valores. Além disso, como são títulos financeiros, existem prazos dos recebíveis que conforme expira, você precisa buscar mais oportunidades no mercado, que oscila, apresentando um retorno maior ou menor do que os anteriores.

Fundo Hibrido

Um dos melhores fundos, se você está buscando apenas a diversificação. Isso porque possuem uma carteira diversificada entre empreendimentos imobiliários físicos, títulos financeiros mobiliários, podendo conter até mesmo cotas de outros fundos de investimentos imobiliários, podendo ser chamado até fundos de fundos.

Dessa maneira, os fundos podem ter em suas carteiras tanto cotas de outros fundos como imóveis em si, além de títulos relacionados ao mercado. Ou seja, mesclam no portfolio do fundo, tanto papéis do segmento imobiliário, quando investimentos em imóveis.

Como em todo o mercado, existem vantagens e desvantagens, além disso, ser bastante relativo. Contudo, quando um investidor busca por um fundo híbrido ele consegue grande diversificação no segmento. Outra vantagem dos fundos, é que o gestor tem uma liberdade maior para escolher os ativos.

Isso é muito vantajoso porque o gestor tem uma maior liberdade em escolher quais ativos irão compor a carteira, além de no segmento imobiliário, pode contar investimentos cíclicos que se você for especifico em algum fundo, pode não ser muito rentável.

Isso porque a diversificação do seu portfólio, pode ser através da alternativa de explorar boas oportunidades que surgem no mercado.

Um ponto de atenção dos fundos híbridos está justamente na liberdade conferida ao gestor, como abordamos anteriormente. Se por um lado ela confere a oportunidade de explorar diferentes segmentos, por outro deixa o cotista mais exposto à gestão. 

Outro problema aparente para um investidor iniciante é a possibilidade de análise, por ter 2 negócios distintos, pode ser que o investidor interessado não tenha sabedoria para fazer a decisão. Desse modo, você precisará ficar de olho nas ações que o gestor fará na carteira, além de ficar verificando no regulamento do fundo quais escolhas ele pode fazer.

Dessa maneira, a análise precisa ser mais aprofundada.

Outras características

Os principais rendimentos do FII estão sendo obtidos através do recebimento de aluguéis, dos juros dos títulos imobiliários investidos e do ganho de capital na venda dos direitos reais sobre bens imóveis.

Dessa maneira, a maioria dos fundos distribui os rendimentos mensalmente, contudo, a lei que criou os FIIs estabelece a obrigatoriedade de distribuição de rendimentos, no mínimo, semestralmente.

Isso porque apesar de muitos FII distribuírem rendimentos mensalmente, não podemos considerar o investimento em FII como de renda fixa, tanto pelos riscos do empreendimento (inadimplência de um inquilino, vacância de um imóvel, etc.), quanto pelo fato de o valor de suas cotas oscilar, sempre que houver mercado para elas.

O regulamento de um fundo descreve as suas características principais e deve ser de conhecimento do cotista. No caso dos Fundos de Investimento Imobiliários, o regulamento deve conter diversas informações importantes usadas para a administração do fundo.

Uma característica que você deve levar em consideração quando estiver fazendo investimento de alto capital financeiro, é a liquidez.

O termo “liquidez” refere-se à capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro. Desse modo, a liquidez das cotas do FII dependerá da existência de outro investidor no mercado que deseje adquirir aquela cota.

Uma vez que, como visto, não é possível solicitar o resgate das cotas junto ao administrador. O mercado de ações no país ainda é pequeno, imagina no mundo de fundos imobiliários.

Dessa maneira, apesar de a liquidez dos fundos imobiliários nos mercados onde são negociados estar crescendo, não há garantia de que sempre haverá um investidor disposto a comprar as cotas, mesmo que o vendedor esteja disposto a uma redução maior no valor que deseja receber

A liquidez das cotas de FII depende de diversos fatores, entre eles, o tamanho do seu patrimônio e o número de cotistas.

Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

O investimento em FII apresenta riscos. Assim como o mercado financeiro e as empresas em geral, os FII estão sujeitos aos riscos de mercado, como, por exemplo, os riscos de natureza política, econômica e financeira, incluindo variações nas taxas de juros, desvalorização cambial, mudanças legislativas, etc.

Além disso, os FII apresentam riscos em relação ao mercado imobiliário, como os riscos relacionados à taxa de ocupação dos imóveis, à desvalorização, ou a própria regulamentação do setor.

Além disso, ainda que se considerar o risco de liquidez. Já que os FII são fechados, e a liquidez do ativo irá variar de acordo com a disponibilidade de ofertas no mercado secundário.

Portanto, o investimento em cotas de FII pode sujeitar os investidores a perdas patrimoniais decorrentes dos riscos relacionados à liquidez das cotas, à volatilidade do mercado de capitais e da economia, e aos imóveis integrantes da carteira.

De forma resumida, como todo o tipo de investimentos, os fundos imobiliários também têm os seus riscos. Nesse sentido, antes de tomar qualquer decisão de investimento é importante você ter o maior número de informações possíveis.

Isso é muito importante para você saber quais tomadas de decisão você pode fazer com o seu investimento, se você saber que o fundo tenha investimentos cíclicos, não se preocupará quando estiver passando pelo mercado de baixa. No entanto, confira alguns dos principais riscos que devem te assombrar quando estiver procurando algum tipo de fundo imobiliário para investir.

Risco de mercado

Como a maioria dos investimentos, um dos principais riscos dos fundos de investimentos imobiliários é o risco de mercado. Além disso, mesmo que apresente uma oscilação menor que o mercado de ações, os fundos apresentam uma oscilação natural nas cotas.

Contudo, essa variação está muito atrelada ao mercado secundário, sendo negociada na bolsa de valores, depende muito da procura e oferta pelas cotas do fundo, que por sua vez, depende de fatores macroeconômicos. No entanto, não se preocupe muito com esse risco, porque é algo que você não tem muito para onde correr, sendo que praticamente todos os outros investimentos aconteçam esse risco.

Além disso, olhando para uma perspectiva mais positiva, quando existe a projeção da queda na taxa básica de juros, pode ser que os fundos imobiliários apresentem uma valorização.

Isso porque quando a taxa básica de juros esteja baixo, a remuneração dos fundos de investimentos imobiliários tendem a superar mais facilmente a rentabilidade da aplicação conservadora. Outra coisa que pode ocorrer, também é a valorização das cotas.

No entanto, é importante lembrar que isso também ocorre na “economia real”. Contudo, quando você tem um imóvel físico você não consegue abrir o painel de investimentos e ver a cotação real do seu imóvel, mudando a cada segundo.

Além disso, o risco dos fundos imobiliários tendem a ser mais conservadores. Então você ficar olhando as cotações do seu investimento no fundo, pode ser que não faça sentido.

Risco de liquidez

Liquidez como destacado anteriormente, é um dos riscos que afetam aqueles investidores com um maior capital financeiro.

Isso pode acontecer com cotistas que investem valores pequenos, até pode, mas acredito que seja muito difícil. Ainda mais com a ascensão desse mercado, a tendência é que cada vez menos isso aconteça.

Isso porque a liquidez dos fundos imobiliários na bolsa de valores brasileira vem crescendo nos últimos anos, mas depende de cada carteira. Nesse sentido, podemos destacar que esse risco tende a diminuir cada vez mais, com o crescimento do mercado de fundos.

No entanto, como isso não acontece ainda, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer dos investimentos. Caso precisa do dinheiro com certa urgência. Você terá que assumir um deságio na hora das vendas, oferecendo as cotas com valores menores do que o mercado.

Desse modo, você precisa estar atento sobre a liquidez dos Fundos Imobiliários que estiverem investindo. Um modo simples e tranquilo, você pode verificar a média de negociação dos determinados fundos que estiver investindo, nos últimos 12 meses.

No entanto, não se preocupe muito com isso, por a tendência ser que isso aconteça cada vez menos.

Risco de crédito

O mercado de fundos imobiliários não está limitado apenas aos riscos imobiliários. Isso porque existem outros riscos que podem trazer diversos problemas para a gestão. Além do mais que os fundos podem ter investido em imóveis, com isso às dívidas contraídos pode aumentar baseado na taxa básica de juros.

Outro detalhe é que os fundos de papel que investem em títulos financeiros como LHs, CRIs e LCIs podem enfrentar problemas financeiros. Desse modo, caso aconteça de um dos títulos enfrentarem problemas para fazer o pagamento, o desempenho do fundo poderá ser prejudicado.

No entanto, não descarta o risco de crédito aos inquilinos que estiverem buscando arrendar o imóvel. Contudo, não se preocupe, porque podemos considerar um risco baixo, depende muito da saúde financeira do devedor e das garantias da aplicação.

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